Propriété par étages : la vie en communauté

Etre propriétaire par étages, c'est choisir de vivre en communauté. Et comme dans toutes communautés, les membres doivent en respecter certaines règles. Elles figurent dans le règlement de la propriété et font aussi souvent partie du règlement intérieur. Toutefois, l'assemblée des propriétaires par étages est le principal organe de décision.

Vivre en communauté

Devenir propriétaire par étages, c'est choisir de vivre en communauté.

 

 

Exemple de situation  

 
Exemple 
– Regina T. & Marc V.
Regina T. a aménagé dans son appartement en propriété un salon de beauté. Désormais, du lundi au samedi, des clientes entrent et sortent de l'immeuble. Marc V., de l'appartement du rez-de-chaussée, est dérangé par les incessantes allées et venues, le bruit de la porte de l'immeuble qui se ferme... Il montre à la voisine le règlement qui stipule que les appartements ne doivent servir que pour le logement ou une activité professionnelle silencieuse. «Un salon de beauté est une activité silencieuse», rétorque Regina T.

C'est loin d'être un cas isolé: certes, le règlement fixe un cadre (fiche d'information : Que stipule le règlement ? (PDF, 36KB)), mais son interprétation dépend du point de vue de chacun. Alors la prochaine étape est l'assemblée des propriétaires par étages. Si elle donne raison à Marc V., Stéphanie T. devra délocaliser son salon de beauté, à moins qu'elle ne conteste avec succès la décision au tribunal.

L'assemblée est l'organe le plus important dans une communauté, elle tranche sur toutes les questions importantes (fiche d'information : Les compétences de l'assemblée (PDF, 38.4KB)). Elle doit se réunir au moins une fois par an. Seuls les propriétaires peuvent y participer mais il est cependant possible de nommer un suppléant.

L'important est que tout se déroule en bonne et due forme, de la convocation à l'assemblée en elle-même. Sinon, le désaccord d'un propriétaire peut mener à des confrontations longues et fatigantes. Les exigences sont, d'une part, inscrites dans la loi; d'autre part, la plupart des règlements ajoutent des dispositions (fiche d'information : L'assemblée : mode d'emploi (PDF, 53KB)).

 

→ Bon à savoir

Si une communauté de copropriétaires par étages a nommé un administrateur (fiche d'information : L'administrateur (PDF, 36.2KB)), c'est à lui qu'il revient de convoquer l'assemblée. S'il ne le fait pas, un cinquième des propriétaires peut réclamer la convocation. Si aucun administrateur n'a été nommé, chaque propriétaire peut convoquer une assemblée.

Un ordre du jour doit aussi être joint à l'invitation à l'assemblée. Les propriétaires sont tenus de se préparer aux décisions qui vont être prises. Si l'assemblée des copropriétaires par étages prend une décision sur une affaire qui n'a pas explicitement ou pas du tout été inscrite à l'ordre du jour, celle-ci est alors contestable.

 

Les prises de décisions d'une communauté de propriétaires

L'assemblée prend ses décisions en concordance (fiche d'information : Quelle majorité pour quelle affaire ? (PDF, 42.7KB)). Pour le vote, chaque propriétaire par étages a seulement une voix, même s'il est propriétaire de plusieurs appartements. Si un appartement par étage appartient à plusieurs personnes, elles ont toutes également droit à une seule voix.

 

✓ Conseils

Une égalité des voix peut mener à une impasse. Le règlement peut cependant prévoir qu'en cas d'égalité des voix, la décision revienne à l'administrateur ou au président de l'assemblée. Dans les petites communautés avec un nombre pair de propriétaires ayant le droit de vote, une telle disposition peut notamment s'avérer judicieuse.

 

Les décisions prises à l'assemblée valent non seulement pour les propriétaires par étages mais également pour un acheteur ou des héritiers par exemple. C'est pourquoi, il est obligatoire de rédiger un procès-verbal et de l'archiver (art. 712n CC). Le procès-verbal doit contenir au moins le nom des propriétaires présents ou suppléés, les quotes-parts qu'ils concentrent et les décisions prises.

 

→ Bon à savoir

Si vous n'êtes pas d'accord avec une décision de l'assemblée, vous pouvez la contester. Cependant, vous obtiendrez gain de cause seulement si la décision ou la procédure à l'assemblée va à l'encontre d'une disposition de la loi ou du règlement. Votre désaccord ne suffit pas. Et attention: vous avez un mois pour réagir. A partir du moment où vous prenez connaissance de la décision, le décompte est lancé: de façon immédiate si vous avez participé à l'assemblée, et au plus tard à la réception du procès-verbal si vous n'y étiez pas.

 

Et si un des propriétaires fait sourde oreille?

Et si un des propriétaires fait sourde oreille ?

Il n'est pas rare que certains individus résistent à la volonté de la communauté et que malgré les arguments, ils ne montrent aucun signe de discernement. Que faire ?

 

Si un propriétaire ne se soumet pas aux décisions, il enfreint des dispositions de la loi ou du règlement. C'est pourquoi, la communauté peut le poursuivre en justice. Cela présuppose que la situation est claire et immédiatement démontrable. Le tribunal peut alors ordonner au propriétaire récalcitrant de respecter à l'avenir les décisions, articles de lois ou dispositions du règlement, voire même le menacer d'une amende.

 

En cas de violations graves ou répétées, le tribunal peut même exclure le propriétaire par étages de la communauté. Cependant, il s'agit d'une solution radicale et qui se justifie seulement si le comportement est très grave et qu'une vie en communauté n'est plus possible avec les autres propriétaires. Le Tribunal fédéral a par exemple exclu un propriétaire par étages qui louait son appartement à des fins de prostitution et qui refusait de congédier le locataire, malgré les demandes répétées de la communauté.

 

✎ En cas d'oppositions entre la version française et allemande, sa structure, signification ou interprétation, la structure, signification ou interprétation de la version allemande fait foi.

 

 

Guides au format papier

Fiches d'information

 

Que stipule le règlement ? Que stipule le règlement ? (PDF, 36KB)
Les compétences de l'assemblée Les compétences de l'assemblée (PDF, 38.4KB)
L'assemblée: mode d'emploi L'assemblée: mode d'emploi (PDF, 53KB)
Travaux de construction: nécessaires – utiles – luxueux ? Travaux de construction: nécessaires – utiles – luxueux ? (PDF, 44.1KB)
Quelle majorité pour quelle affaire ? Quelle majorité pour quelle affaire ? (PDF, 42.7KB)
L'administrateur L'administrateur (PDF, 36.2KB)