Se l'abitazione primaria non va più bene: come avere successo nell'acquisto di una nuova casa

Stanze vuote, scale faticose, troppo lavoro in giardino oppure una distanza eccessiva dai nipoti. I motivi per cui l'attuale abitazione primaria non sia più corrispondente alle esigenze personali possono essere diversi. Anche se per anni è stata il luogo di ritiro e il punto di incontro della famiglia e vi sono legati molti ricordi e molte emozioni, prima o poi arriva il momento di scegliere una nuova casa. E spesso si decide nuovamente per una proprietà di abitazione. 

Ma come si passa dall'attuale alla nuova proprietà di abitazione? Le sfide si celano nel finanziamento e nelle tempistiche. Chi vuole vendere la propria casa e desidera acquistare un nuovo immobile, si trova di fronte a un doppio onere finanziario. Il denaro della vendita della casa per lo più non è ancora arrivato, allo stesso tempo si deve versare l'anticipo per il nuovo appartamento. A ciò si aggiunge il fatto che non è realistico trovare un acquirente per la casa attuale e contemporaneamente un nuovo immobile adatto per se stessi. 

Prima acquistare o prima vendere?

Non esiste una soluzione standard su come dovrebbe svolgersi il cambio dell'abitazione primaria. Per lo più questo dipende da occasioni che spesso si presentano inaspettatamente. Nessuno sa esattamente se troverà dapprima il futuro immobile dei suoi sogni o un acquirente per la sua attuale abitazione primaria. Vi mostriamo a cosa occorre fare attenzione, a seconda della situazione e dello svolgimento, e quali siano i vantaggi e gli svantaggi connessi alla rispettiva opzione.

• Gestire il periodo tra acquisto e vendita con il finanziamento transitorio
• Acquistare e dare in locazione uno dei due oggetti abitativi
• Vendere e utilizzare una soluzione transitoria

Chi vende la sua abitazione primaria, ottiene con il ricavato i fondi propri per il nuovo oggetto. Questo è almeno il caso ideale. Nella pratica le cose vanno per lo più in modo diverso. Fintanto che la vendita dell'immobile non è conclusa e il denaro non è stato versato, il capitale necessario resta vincolato nel vecchio immobile. Si rende pertanto necessaria una soluzione intermedia, il cosiddetto finanziamento transitorio. In questo contesto la banca concede un'ulteriore ipoteca fino a quando l'attuale immobile non viene venduto. I fondi necessari per il nuovo immobile sono ora disponibili e si ha il tempo sufficiente per vendere l'attuale proprietà di abitazione.

Il momento per l'acquisto di un appartamento/una casa dipende per lo più dalle occasioni e raramente si può pianificare con precisione. Ad esempio, avevate intenzione di traslocare solo tra cinque o dieci anni. Ma ora inaspettatamente trovate l'immobile dei vostri sogni. Essendo soddisfatti tutti questi requisiti, decidete di acquistarlo. In fondo nessuno sa quando e se un'occasione simile si ripresenterà. Come riuscirete a gestire il periodo fino alla vendita e a utilizzare fino ad allora entrambi gli oggetti immobiliari?

Una possibilità è quella di dare in locazione uno dei due immobili e abitare nell'altro. In questo modo per il momento mantenete la proprietà della vostra attuale casa, alla quale sono collegate anche molte emozioni. Forse in questo momento non potete e non volete ancora separarvi definitivamente oppure pensate che i vostri figli potrebbero utilizzare la casa in futuro. Per questa opzione occorre solamente ricordare che sono necessari dei fondi propri per il nuovo immobile e che i costi per l'ipoteca e di manutenzione dell'immobile da dare in locazione dovrebbero essere coperti con i redditi da locazione. Scoprite in quali circostanze concrete è opportuno dare in locazione l'immobile e a cosa occorre fare attenzione in fatto di finanziamento, imposte e ricerca del locatario.

✓ Suggerimento

Per il periodo dopo il pensionamento la maggior parte delle persone sceglie un appartamento in proprietà. Questo comporta anche una nuova situazione. Nella proprietà per piani valgono regole che per lo più non sono note agli ex proprietari di case. Come parte di una comunità, andate incontro a determinate particolarità.

Con la vendita della vostra abitazione primaria liberate il capitale vincolato nell'immobile e potete disporne in altro modo. Ciò è utile soprattutto quando non è possibile liberare i fondi per un anticipo e come capitale proprio per un nuovo oggetto abitativo oppure se avete già trovato un acquirente e la vostra futura casa è ancora in costruzione. Tuttavia, questo significa anche che probabilmente avete bisogno di un alloggio provvisorio per il periodo tra la vendita e il nuovo acquisto.

Un'opzione possibile è il trasloco in un appartamento in affitto, quale soluzione transitoria fintanto che siete alla ricerca di un'abitazione primaria adeguata per il futuro. Tuttavia, spesso è difficile stipulare un contratto di locazione con la possibilità di una disdetta a breve termine. Fino alla disdetta e allo scadere del termine si deve quindi continuare a pagare l'affitto, anche se si è già trovata una nuova abitazione primaria.

Un'ulteriore possibilità consiste nel continuare ad abitare nell'immobile dopo la vendita della casa fino a quando un nuovo oggetto non sarà pronto per l'ingresso. Questo tuttavia deve essere fissato nel contratto di compravendita. Nella pratica questo funziona solo se pianificate di lasciare la casa a breve oppure se anche l'acquirente ha ancora obblighi in scadenza e un rinvio lo favorirebbe. 

Importante: l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare

La vendita di un immobile genera imposte sugli utili da sostanza immobiliare. Queste vengono rinviate se entro due anni si acquista nuovamente un immobile a uso proprio. Ulteriori informazioni sull'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.