Acquisto o affitto? Si tratta di ponderare bene costi e benefici

Noi svizzeri siamo sempre stati, e siamo ancora, un popolo di locatari. Tuttavia il sogno di un'abitazione primaria è reale e ampiamente diffuso. Chi desidera fare la scelta giusta tra «acquisto» e «affitto» deve essere onesto con se stesso, analizzare in modo approfondito la propria situazione di vita e, soprattutto, fare calcoli accurati.

 Nel complesso, l'affitto costa piu dell'acquisto
Nel complesso, l'affitto costa piu dell'acquisto

Una situazione caratterizzata dal perdurare di tassi bassi porta molte persone a pensare all'acquisto della proprietà di abitazione. Ma il vento sul mercato immobiliare sta lentamente cambiando. Per la prima volta da anni gli analisti sono oggi concordi nell'affermare che i prezzi di locazione per spazi abitativi in Svizzera nei prossimi anni dovrebbero scendere. Il motivo principale: la crescita sfrenata dell'offerta supera la domanda piuttosto stagnante. Nonostante questo andamento, per moltissimi svizzeri la proprietà di abitazione rimane il sogno nel cassetto. Secondo uno studio attuale del politecnico di Losanna, l'82 percento degli svizzeri sogna di avere un'abitazione propria. Per questa analisi complessiva, in linea di principio si tratta di rispondere alla domanda: sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione? Infatti, se l'acquisto sia davvero meglio della locazione dipende da molti fattori:

  • il proprio gruzzolo e il reddito personale
  • il livello degli affitti e dei prezzi d'acquisto nel luogo prescelto
  • i piani personali per il futuro e, non da ultimo, le aspettative sul futuro andamento dei tassi e del valore

Esempio di calcolo: Acquistare o prendere in affitto?

Quali sono dunque i vantaggi finanziari dell'acquisto di un immobile rispetto al pagamento di un affitto mensile? I costi abitativi effettivi di un acquisto, ovvero di una locazione, si possono illustrare facilmente con l'aiuto del seguente esempio di calcolo. A tale scopo, sulla base dei dati di mercato, abbiamo confrontato i costi mensili medi in CHF per un appartamento in proprietà per piani con 3.5 - 4 stanze e 100m2 con un appartamento in affitto di pari valore di 100m2:

Il calcolo mostra quanto segue: se si acquista una proprietà di abitazione i costi mensili sono tendenzialmente inferiori a quelli previsti nel caso della locazione. Nell'esempio concreto di cui sopra, il risparmio dell'acquirente rispetto al locatario ammonta a ben CHF 265 al mese. Per l'acquisto è necessario utilizzare fondi propri. Se tali fondi esistono e sono disponibili, nell'attuale contesto di mercato caratterizzato da tassi bassi ci sono dal punto di vista finanziario interessanti possibilità per realizzare il sogno di un'abitazione primaria.

Il calcolatore Raiffeisen per decidere tra acquisto e affitto

A garantire la decisione giusta tra «acquisto o affitto?» è la somma di molti elementi: fattori soft come anche cifre nude e crude. Non si può certo negare che la questione dei costi abbia un ruolo di grande importanza. Il calcolatore Raiffeisen Acquistare o affittare vi permette di effettuare una prima comparazione dei costi complessivi.

Calcolatore Raiffeisen Acquistare o affittare

Sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?

La decisione tra «acquisto o affitto» di norma tiene conto di molti altri aspetti oltre a quelli specificamente finanziari. Inoltre dipende molto dai principi personali, dallo stile di vita personale e dai progetti così come da altri fattori. Qui entrano in gioco in particolare le seguenti domande:

  • Quali sono le mie prospettive professionali e private (ad esempio soggiorno all'estero o desiderio di un figlio) per i prossimi 5-8 anni?
  • Posso permettermi la proprietà di abitazione sul lungo termine oppure ho in programma un perfezionamento professionale, una riqualificazione o un anno sabbatico?
  • Per i prossimi otto anni desidero vivere nello stesso luogo oppure ho bisogno di maggiore flessibilità?
  • Ho già idee concrete su quali saranno le mie esigenze abitative in età avanzata?

 

Vantaggi e svantaggi dell'acquisto ovvero della locazione

 

Acquisto

Locazione

Vantaggi

  • copertura contro l'inflazione con interesse ipotecario fisso sul lungo termine
  • previdenza: L'immobile quale investimento sicuro e solido
  • libertà di configurazione nelle «proprie quattro mura»
  • costi abitativi inferiori
  • nessun rischio di disdetta
  • vantaggi fiscali, in particolare in caso di ristrutturazioni
  • immobile quale garanzia per altri crediti
  • flessibilità in relazione al cambio di domicilio
  • minore responsabilità e meno lavori
  • nessun costo di ristrutturazione rispettivamente nessuna necessità di un fondo di rinnovazione
  • più capitale liberamente disponibile
  • minori costi di manutenzione
  • nessun valore locativo

Svantaggi

  • aumento dei tassi d'interesse in caso di prolungamento di un'ipoteca oppure del finanziamento successivo
  • rischi quali disoccupazione, divorzio, invalidità
  • rischio legato all'andamento negativo del valore dell'immobile
  • procedura ereditaria eventualmente complicata in presenza di più eredi
  • ridotta mobilità in caso di cambio di luogo di domicilio o del datore di lavoro
  • di norma costi abitativi più elevati
  • minore libertà di configurazione
  • rispetto di regolamenti interni e direttive da parte del locatore
  • rischio di disdetta del contratto di locazione

Finanziamento: fondi propri o costi correnti?

 Questo è il costo di una casa unifamiliare

Questo è il costo di una casa unifamiliare

le banche richiedono almeno il 20 percento del prezzo d'acquisto

Chi desidera acquistare una casa o un appartamento, ha bisogno di fondi propri disponibili – e, per la precisione, le banche richiedono almeno il 20 percento del prezzo d'acquisto. Un esempio: per un immobile del valore di CHF 800'000 sono necessari CHF 160'000 di capitale proprio. Perché un'ipoteca per un ammontare massimo pari all'80 percento (in questo caso CHF 640'000) sia sostenibile, i costi abitativi complessivi inclusi interessi ipotecari, ammortamento e spese accessorie non possono superare un terzo del reddito lordo.

 

maggiore valutazione dell'onere per interessi ipotecari

Tuttavia, per motivi di sicurezza, l'onere degli interessi ipotecari per la determinazione di detta sostenibilità viene ipotizzato a un valore maggiore rispetto a quello a cui potrebbe corrispondere nell'attuale contesto dei tassi bassi. Il settore finanziario si basa su un tasso d'interesse indicativo medio di lungo periodo del 5 per cento. «In questo modo garantiamo che tutti i costi abitativi rientrino ancora nel budget di un potenziale acquirente anche qualora i tassi d'interesse dovessero aumentare», afferma Roland Altwegg, Responsabile Prodotti & Cooperazioni presso Raiffeisen Svizzera.

 

tenere conto dei costi nascosti

Come regola generale, vale che: la casa o l'appartamento con un anticipo dell'80 percento, può costare al massimo 5.55 volte quanto guadagnate. Ulteriore riflessione importante: i debiti ipotecari devono essere ammortizzati entro 15 anni a due terzi del valore di anticipo. Dal 2014 non esiste più il termine d'attesa all'inizio del credito durante il quale non è previsto alcun ammortamento. Oltre alla quota di capitale proprio del 20 per cento, l'acquirente deve sostenere costi accessori come imposte sul passaggio di proprietà, spese notarili ed eventualmente provvigione del mediatore. Roland Altwegg afferma inoltre che un altro aspetto fondamentale è l'avvertenza sistematica dei consulenti Raiffeisen, secondo cui l'acquisto di un immobile potrebbe comportare eventuali costi occulti, ad esempio fabbisogno di investimento in relazione all'efficienza energetica di un immobile

 

Opportunità e rischi in termini di costi

Diversi parametri di base e condizioni quadro, ma anche sviluppi ed eventi imprevisti possono influenzare positivamente o negativamente i costi correnti e le finanze così come l'andamento del valore di un immobile. Questo sia per gli acquirenti sia per i locatari. Vediamo i punti principali:

Scopri se sei il tipo di acquisto o di affitto?

Inoltre i nostri consulenti sono a vostra disposizione e vi supportano in sede di verifica del prezzo d'acquisto sulla base di dati relativi all'ubicazione e all'oggetto ed effettuano insieme a voi una comparazione dell'oggetto in questione con oggetti di riferimento presenti nella propria banca dati. Inoltre saremo lieti di mettere a vostra disposizione informazioni sul comune relativamente a livello dei prezzi, infrastrutture e aliquota fiscale. 

 

Consulenza personale

Tutti i comuni

Esaminate e comparate tutti i numeri e fatti utili sul vostro Comune di residenza attuale o futuro.