Acquistare o affittare: cosa conviene di più?

Noi svizzere/i siamo un popolo di locatari che sogna l’abitazione di proprietà. Se, da una prospettiva puramente finanziaria, in questi ultimi anni la risposta alla domanda «acquistare o affittare un immobile» era univoca, oggi le cose sono un po' più complicate. Se però si pondera la cosa con attenzione e si sceglie la soluzione di finanziamento più conveniente, è ancora possibile risparmiare sui costi abitativi con l'acquisto di un'abitazione primaria. Tuttavia, il sogno delle proprie quattro mura va ben oltre le questioni legate ai costi. Chi acquista un'abitazione lo fa perché vuole sentirla maggiormente come casa propria.

Gli interessi ipotecari bassi che hanno caratterizzato l'ultimo decennio hanno fatto sì che i costi relativi all'abitazione di proprietà fossero molto inferiori rispetto a quelli di un appartamento in affitto. Indipendentemente dal tipo di finanziamento, chi ha potuto trasferirsi in un'abitazione propria invece che in un appartamento in affitto, ha automaticamente risparmiato. A causa dell'aumento dei tassi, però, da fine 2021 quella che ormai sembrava una regola di risparmio per i proprietari, ha iniziato a vacillare. Come conseguenza dei timori inflazionistici, i tassi a lungo termine sono aumentati in misura relativamente importante, tanto che, nel caso di ipoteche fisse a lungo termine, è ora necessario calcolare attentamente se l'acquisto di un'abitazione convenga ancora in termini puramente finanziari. Tuttavia, come mostra il grafico sottostante, un'ipoteca SARON vincolata al mercato monetario può far risparmiare ancora molto denaro ai proprietari, anche nell'attuale contesto dei tassi. 

 

Il vantaggio in termini di costi per l'abitazione di proprietà si riduce

Alla domanda «sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?» non si può dare semplicemente una risposta generica in base a considerazioni finanziarie, ma bisogna piuttosto tenere conto di vari fattori personali quali:

  • i piani individuali per il futuro
  • il proprio cuscinetto finanziario e il reddito personale
  • il livello degli affitti e dei prezzi d'acquisto nel luogo prescelto
  • le aspettative sul futuro andamento dei tassi e del valore degli immobili.

 

Esempio di calcolo: acquistare è ancora più conveniente che affittare?

Considerando gli attuali tassi, i prezzi degli immobili e gli affitti, non è più automaticamente il caso. Nell'attuale contesto dei tassi, se l'acquisto di un'abitazione sia più conveniente rispetto alla locazione dipende soprattutto dal tipo di finanziamento. Come dimostra l'esempio di calcolo riportato sotto, il finanziamento più conveniente può ancora far risparmiare anche oggi molto denaro. A tale scopo, sulla base di dati di mercato e tenendo conto di tutti i fattori di costo rilevanti, sono stati confrontati i costi medi mensili in CHF per un tipico appartamento di nuova realizzazione in proprietà per piani, di quattro locali e 100 mcon i costi di un appartamento in locazione equivalente di 100 m2:

Il calcolo mostra quanto segue: se si acquista un'abitazione di proprietà i costi mensili sono inferiori rispetto a quelli previsti nel caso della locazione. Nell'esempio concreto, il risparmio sull'acquisto rispetto all'affitto di un appartamento ammonta a ben CHF 650 al mese. Per l'acquisto è necessario apportare fondi propri. Se tali fondi esistono e sono disponibili, grazie ai tassi del mercato monetario persistentemente bassi, dal punto di vista finanziario vi sono ancora opportunità interessanti per realizzare il sogno di un'abitazione di proprietà.

 

Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner

Calcolate voi stessi

Ciò che porta alla decisione individuale finale tra «acquisto o affitto» è la somma di molteplici elementi, ma in particolare anche di cifre concrete. Il calcolatore “acquistare o affittare” mostra come cambiano i costi abitativi mensili di un'abitazione in caso di acquisto rispetto alla locazione.

Sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?

La decisione tra «acquisto o affitto» di norma tiene conto di molti altri aspetti oltre a quelli specificamente finanziari. Dipende molto anche dai principi personali, dallo stile di vita e dai progetti individuali. Qui entrano in gioco in particolare le seguenti domande:

  • Quali sono le mie prospettive professionali e private (ad esempio soggiorno all'estero o desiderio di un figlio) per i prossimi 5-8 anni?
  • Posso permettermi l'abitazione di proprietà a lungo termine oppure ho in programma un perfezionamento professionale, una riqualificazione o un anno sabbatico?
  • Per i prossimi otto anni desidero vivere nello stesso luogo oppure ho bisogno di maggiore flessibilità in questo senso?
  • Ho già idee concrete su quali saranno le mie esigenze abitative in età avanzata?

Pro e contro: acquistare o affittare?

 

Acquisto immobile

Affitto immobile

Vantaggi

  • copertura contro l'inflazione con tasso d’interesse ipotecario fisso a lungo termine
  • previdenza: la casa quale investimento sicuro e solido
  • libertà di configurazione nelle «proprie quattro mura»
  • costi abitativi inferiori
  • nessun rischio di disdetta
  • vantaggi fiscali, in particolare in caso di ristrutturazioni
  • l'immobile quale garanzia per altri crediti
  • flessibilità in caso di cambio di domicilio
  • minore responsabilità e meno lavori
  • nessun costo di ristrutturazione rispettivamente nessuna necessità di un fondo di rinnovamento
  • più capitale liberamente disponibile
  • bassi costi di manutenzione
  • nessun valore locativo

Svantaggi

  • aumento dei tassi d'interesse in caso di rinnovo di un'ipoteca o finanziamento successivo
  • rischi quali disoccupazione, divorzio, invalidità
  • rischio legato all'andamento negativo del valore dell'immobile
  • procedura ereditaria eventualmente complicata in presenza di più eredi
  • ridotta mobilità in caso di cambio di luogo di domicilio o del datore di lavoro
  • di norma costi abitativi più elevati
  • minore libertà di configurazione
  • obbligo di rispetto di regolamenti interni e delle direttive imposte dal locatore
  • rischio di disdetta del contratto di locazione

Quanto mi costa l'acquisto di un immobile?

Proprietà per piani conveniente in periferia

Per l'acquisto è obbligatorio almeno il 20 % di capitale proprio

Se si vuole acquistare una casa o un appartamento, è necessario disporre di fondi propri: le banche richiedono almeno il 20 % del prezzo d'acquisto. Esempio: per un immobile del valore di CHF 800'000 sono necessari CHF 160'000 di capitale proprio. Affinché un'ipoteca con un ammontare massimo dell'80 % (in questo caso CHF 640'000) sia sostenibile, i costi abitativi complessivi, ivi inclusi gli interessi ipotecari, l'ammortamento e le spese accessorie non possono superare un terzo del reddito lordo.

 

Onere degli interessi ipotecari: calcolato maggiorato

Per motivi di cautela, l'onere degli interessi ipotecari per la determinazione di detta sostenibilità viene ipotizzato a un tasso maggiore rispetto a quello a cui potrebbe corrispondere nell'attuale contesto dei tassi bassi. Il settore finanziario si basa su un tasso d'interesse indicativo medio a lungo termine del 5 %. «In questo modo garantiamo che i costi abitativi rientrino ancora nel budget di un potenziale acquirente anche qualora i tassi d'interesse dovessero aumentare», afferma Roland Altwegg, Responsabile Gestione dei prodotti presso Raiffeisen Svizzera.

 

Raiffeisen Hypothekenrechner

Quale abitazione primaria posso permettermi?

Quanto capitale proprio e reddito servono per acquistare o costruire la casa dei sogni? Rispettivamente, a quanto può ammontare il prezzo d'acquisto in base ai mezzi finanziari che ha a disposizione? Il nostro calcolatore di ipoteca fornisce queste informazioni.

Tener conto dei costi occulti

Come regola generale, vale quindi: nel caso di una quota d’anticipo dell'80 %, il prezzo d’acquisto della casa o dell'appartamento può ammontare a 5.55 volte rispetto a ciò che si guadagna. Ulteriore riflessione importante: i debiti ipotecari devono essere ammortizzati entro 15 anni a due terzi del valore dell’oggetto. Oltre alla quota di capitale proprio del 20 %, l'acquirente deve sostenere costi accessori come imposte sul passaggio di proprietà, spese notarili ed eventualmente provvigioni del mediatore. Secondo Roland Altwegg, un altro aspetto fondamentale è che i consulenti Raiffeisen avvertano il cliente che l'acquisto di un immobile potrebbe comportare eventuali costi occulti, ad esempio un fabbisogno di investimento in relazione alla sua efficienza energetica.

 

Questi fattori influenzano i prezzi degli immobili e i costi abitativi

Diversi parametri di base e condizioni quadro, ma anche sviluppi ed eventi imprevisti, possono influenzare positivamente o negativamente i costi correnti e le finanze così come l'andamento del valore di un immobile. Questo vale sia per gli acquirenti, sia per i locatari. Di seguito trovate i punti e le informazioni salienti che bisogna assolutamente tenere presenti.

 

Avete scoperto se siete tipi da acquisto o da affitto?

I nostri consulenti saranno lieti di assistervi nelle fasi successive. Vi supporteranno in sede di verifica del prezzo d'acquisto sulla base di dati relativi all'ubicazione e all'oggetto, ed effettueranno insieme a voi un confronto dell'oggetto in questione con oggetti di riferimento presenti nella loro banca dati. Inoltre saremo lieti di mettere a vostra disposizione informazioni sul comune per quanto attiene al livello dei prezzi, infrastrutture e aliquota fiscale.