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Acheter ou louer: qu’est-ce qui est le plus rentable?

La population suisse est essentiellement composée de locataires qui rêvent de devenir propriétaires de leur logement. Dans notre pays, seuls 36% des ménages réalisent ce rêve. Ainsi, la Suisse présente le taux de logements en propriété le plus bas au monde.

Acheter au lieu de louer

En Suisse, beaucoup rêvent de devenir propriétaires de leur logement. Ces dernières années, les taux d’intérêt extrêmement bas  ont permis de se rapprocher de ce rêve. En effet, grâce aux faibles coûts de financement, il était même plus avantageux de vivre dans un logement acheté que d’en louer un.

Toutefois, avec l’augmentation des prix de l’immobilier et les exigences – souvent intenables – à remplir en termes de capitaux propres et de capacité financière pour l’octroi d’hypothèques, de moins en moins de ménages ont pu devenir propriétaires de leur propre logement et exploiter ce potentiel d’économies. Ainsi, après avoir augmenté pendant des décennies, le taux de logements en propriété diminue en Suisse depuis 2015.

 

Aujourd’hui, mieux vaut louer qu’acheter en Suisse

Avec le revirement des taux en 2022, de moins en moins de ménages peuvent espérer vivre mieux en tant que propriétaires que locataires. Fin 2022, seuls les logements à usage propre dans le cadre d’une hypothèque SARON étaient plus avantageux que les logements en location (cf. graphique ci-dessous). L’hypothèque SARON est basée sur le taux d’intérêt au jour le jour SARON (Swiss Average Rate Overnight). Il s’agit d’une hypothèque à durée fixe et à taux d’intérêt variable, qui peut fortement fluctuer. 

Avec le relèvement des taux effectué par la Banque nationale suisse (BNS) en mars 2023, la propriété coûte actuellement plus cher que la location, et ce même avec une hypothèque du marché monétaire avantageuse. Seules les personnes qui détiennent une hypothèque à taux fixe en cours continueront de bénéficier de plus faibles coûts de logement jusqu’à l’échéance. En revanche, pour les primo-accédants, la location est désormais nettement plus avantageuse que l’achat. 

 

Acheter ou louer en Suisse: évolution entre 2015 et 2023

Apprenez-en plus ici sur la situation actuelle du marché immobilier suisse

Les facteurs financiers ne suffisent pas à eux seuls à répondre à la question «acheter ou louer?». Il faut également prendre en compte de nombreux facteurs personnels, à savoir: 

  • les projets personnels; 
  • l’assise financière et les revenus personnels; 
  • le niveau des loyers et des prix d’achat dans la localité souhaitée; 
  • les prévisions concernant l’évolution des taux d’intérêt et de la valeur des biens immobiliers. 

 

Acheter ou louer: quel est votre profil? Cela revient à se poser les questions suivantes 

Devenir propriétaire de son propre logement en Suisse: les principaux conseils  

Au moins 20% de capitaux propres requis

Pour acheter une maison ou un appartement, les banques exigent des capitaux propres à hauteur d’au moins 20% du prix d’achat. Un exemple: pour un bien immobilier d’une valeur de 800’000 francs, il faut 160’000 francs de capitaux propres. Une hypothèque d’au maximum 80% (dans le présent cas 640’000 francs) n’est réputée viable que si le total des coûts de logement y c. les intérêts hypothécaires, l’amortissement et les frais annexes, ne représente pas un tiers du revenu brut. 

 

Fixation plus élevée des charges hypothécaires 

Charges d’intérêts: dans le souci d’avoir une marge de sécurité suffisante, le taux hypothécaire peut être plus élevé que le niveau réel des taux. La branche financière procède au calcul en appliquant un taux d’intérêt indicatif moyen à long terme de 5%. «Nous garantissons ainsi que l’ensemble des coûts de logement restent dans le cadre du budget établi par une acheteuse ou un acheteur potentiel même si les taux d’intérêt venaient à augmenter», indique Robert Eberle, responsable Gestion de produits chez Raiffeisen Suisse. 

 

Prendre en compte les coûts dissimulés 

La règle d’or est donc la suivante: la maison ou l’appartement peut, à un taux d’avance de 80%, dépasser de 5,55 fois le revenu déterminant. Encore quelques détails non négligeables: toute dette hypothécaire doit être remboursée dans les 15 ans aux deux tiers de la valeur d’avance. En plus de la part de capitaux propres de 20%, toute acheteuse ou tout acheteur encourt des frais d’achat annexes tels que les droits de mutation des cantons, les frais de notaire et la commission de courtage, s’il en est. Selon Robert Eberle, il est d’autant plus important que les conseillères et conseillers Raiffeisen fassent remarquer que des coûts dissimulés peuvent survenir après l’achat d’un logement, par exemple pour investir dans l’efficacité énergétique. 

 

Ces facteurs influencent les prix de l’immobilier et les coûts de logement 

Il y a un certain nombre de paramètres fondamentaux et de conditions cadres, mais aussi de nombreuses évolutions et événements imprévisibles qui peuvent avoir un effet positif ou négatif sur les frais courants et les finances ainsi que sur la valeur d’un bien immobilier. Cela concerne aussi bien les acheteuses ou acheteurs que les locataires. Vous trouverez ci-après les principaux éléments et informations à prendre en compte: 

Vous avez un profil d’acheteuse ou d’acheteur et vous voulez acquérir votre propre logement? 

Nos conseillères et nos conseillers se tiennent à votre disposition pour les prochaines étapes. Nous vous aidons à vérifier le prix d’achat sur la base des données de géolocalisation et des données de l’objet, et à comparer avec vous le bien immobilier que vous envisagez d’acheter par rapport aux biens immobiliers de référence se trouvant dans notre propre base de données. Nous serons également heureux de vous fournir les informations exhaustives de la commune en termes de prix, d’infrastructure et de taux d’imposition. 

Des questions? Nous vous conseillons volontiers.

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