Vendere la casa

Il vostro nuovo posto di lavoro si trova all’altro capo della Svizzera. I figli sono aulti e le loro camere ormai vuote. Volete trasferivi all’estero e avete bisogno del capitale bloccato nella casa… Sono tanti i motivi per vendere una casa. Una vendita è un’operazione di grande importanza. Qual è il modo migliore per farlo?

Vendere la propria casa

Volete vendere la vostra casa da soli? E' cosi' che si inizia a vendere la propria casa.

 

 

Esempi di situazioni       

 
Esempio 1
– Nina e Franz L. 
Nina e Franz L. decidono di rilevare un piccolo albergo in Cile e vogliono vendere la loro villetta a schiera. Per risparmiare, decidono di occuparsene personalmente. Affinché tutto si svolga correttamente e nella tempistica desiderata, redigono un programma dettagliato. Se tutto va bene, dovrebbero trovare un acquirente e firmare il contratto entro febbraio 2019.
Esempio 2
– Doris D.
Doris D. cerca un agente immobiliare per vendere il suo appartamento. Ha trovato cinque agenti nell’elenco delle categorie, ma uno di loro non è disposto a fornire referenze. Gli altri quattro ne hanno di ottime e offrono condizioni simili. Dopo alcune trattative Doris sceglie di dare l’incarico a un agente che ha già venduto con successo diverse case simili nelle vicinanze. 

Se avete deciso di vendere da soli la vostra proprietà, vi aspetta una sfida interessante. Prima di tutto, create una tabella di marcia per tutto il processo di vendita. Il modo più semplice è quello di calcolare a ritroso partendo dalla data in cui desiderate vendere (lista di controllo: Programma per gestire il processo di vendita (PDF, 38.3KB)).

Se non avete molto tempo da dedicarvi, la vendita è urgente o la proprietà è lontana dal vostro luogo di residenza, è consigliabile optare per i servizi di un agente immobiliare. Di norma l’agente vi accompagnerà dalla prima consulenza fino all’iscrizione del passaggio di proprietà nel catasto. 

 

→ Buono a sapersi

L’agente immobiliare può anche aiutarvi a stabilire il prezzo di vendita. Se state vendendo la casa da soli, vale la pena chiedere il parere di esperti, come l’Associazione svizzera valutatori immobiliari (www.siv.ch/it. L’agente immobiliare può anche aiutarvi a stabilire il prezzo di vendita. Se state vendendo la casa da soli, vale la pena chiedere il parere di esperti, come l’Associazione svizzera valutatori immobiliari

 

Gestire le vendite in modo efficiente

Una documentazione ben organizzata è un biglietto da visita importante per la vostra proprietà. Dovrebbe non solo dare una prima impressione il più possibile completa e positiva, ma anche contenere tutte le informazioni importanti affinché i potenziali acquirenti possano richiedere un’ipoteca alla banca (lista di controllo: Documentazione di vendita (PDF, 37.9KB)).

 

Si può mettere un annuncio sulle più note piattaforme Internet (homegate.ch, immoscout24.ch, comparis.ch/immobilien, newhome.ch und casa.raiffeisen.ch), ma anche sfruttare il passaparola, mettere un annuncio nella gazzetta del quartiere, sui social media, nell’Intranet dell’ufficio o in una lettera da mandare a conoscenti e parenti.

Una volta trovato l’acquirente giusto, il punto è gestire la vendita vera e propria. L’elemento principale è il contratto di compravendita (scheda informativa: Cosa includere nel contratto di compravendita (PDF, 39.7KB)). Il contratto viene sempre redatto da un notaio e poi sottoscritto, nel suo studio, sia dal compratore che dal venditore. Il contratto viene poi autenticato dal notaio. La proprietà dell’immobile, tuttavia, viene trasferita solo al momento dell’iscrizione nel catasto. Solo allora la proprietà apparterrà definitivamente all’acquirente.

 

→ Buono a sapersi

Il giorno della firma presso il notaio, l’acquirente di solito paga un acconto del 20 percento del prezzo di acquisto. Prima dell’iscrizione nel catasto, la banca che eroga l’ipoteca e iscrive l’ipoteca deve stilare una garanzia irrevocabile di pagamento. Assicuratevi che questa procedura sia registrata nel contratto di compravendita.

 

Osservare le conseguenze fiscali della vendita di un immobile.

In fin dei conti la vendita di un immobile non può avere conseguenze fiscali di ampia portata.

Conseguenze fiscali

La vendita di un immobile ha anche conseguenze fiscali. Se con il ricavato della vendita non si acquista un nuovo immobile, il patrimonio aumenta e quindi vi viene applicata un’imposta patrimoniale più elevata. D’altro canto, il reddito imponibile diminuisce a causa della decadenza del valore locativo. Si applicano tuttavia nuove imposte:

  • Imposta sul passaggio di proprietà e imposta catastale: quando un immobile cambia proprietario, si parla di passaggio di proprietà. Tutti i Cantoni applicano un’imposta catastale per il passaggio di proprietà, inoltre la maggior parte dei Cantoni (ad eccezione di AG, GL, SH, SZ, UR, ZG e ZH) prevede un’imposta sul passaggio di proprietà. Tale imposta di solito viene pagata dall’acquirente, mentre l’imposta catastale è spesso divisa a metà. La cosa migliore è includere per iscritto un accordo sul regolamento dei pagamenti nel contratto di compravendita.
  • Imposta sugli utili immobiliari: è riscossa dal Cantone e di solito pagata dalla parte venditrice, cioè da voi. L’aliquota varia da Cantone a Cantone. Per calcolarla si prende in considerazione da un lato la differenza tra il prezzo di acquisto originario dell’immobile e i proventi della rivendita, dall’altro il periodo di proprietà. Più a lungo avrete posseduto un immobile, più bassa è l’aliquota dell’imposta sugli utili immobiliari. Gli investimenti che aumentano il valore, come l’ampliamento del sottotetto, possono essere dedotti dall’imposta, così come le spese per la vendita.

 

→ Buono a sapersi

Se acquistate una nuova casa con il ricavato della vendita, l’imposta sugli utili immobiliari può essere differita in tutto o almeno in parte. Andrà infatti corrisposta solo alla vendita della nuova proprietà.

 

Vizi dell'immobile: chi ne è responsabile?

Gli immobili più vecchi sono di solito venduti con esclusione di qualsiasi responsabilità. L’acquirente li prende in consegna “così come sono”. Le proprietà che hanno meno di cinque anni sono spesso ancora in garanzia. Tale garanzia deve essere trasferita all’acquirente e indicata per iscritto nel contratto. 

 

 

L’esclusione di responsabilità per le condizioni degli edifici più vecchi non dà diritto a nascondere i vizi presenti. La cosa migliore è menzionare le problematiche maggiori, come una perdita nel tetto, nei documenti di vendita e rispondere onestamente alle domande. Se si nascondono deliberatamente i vizi, l’acquirente potrebbe richiedere una successiva riduzione del prezzo di acquisto. 

Consigli in formato libro

Schede informative

 

Programma per gestire il processo di vendita Programma per gestire il processo di vendita (PDF, 38.3KB)
Documentazione di vendita Documentazione di vendita (PDF, 37.9KB)
Quanto vale l'immobile? Quanto vale l'immobile? (PDF, 46.2KB)
Cosa includere nel contratto di compravendita Cosa includere nel contratto di compravendita (PDF, 39.7KB)