Comment calculer la valeur d’un bien immobilier? Voici un aperçu des différentes méthodes d’estimation

Dans la pratique, différentes méthodes d’estimation sont utilisées. Le choix de la méthode la plus adaptée dépend avant tout du type de bien immobilier et de l’objectif de l’estimation. Souvent, on recourt à une combinaison de différentes méthodes.

Il est possible d’effectuer une estimation de manière entièrement numérique ou après une visite sur place. Les procédures numériques utilisent les données disponibles et fournissent rapidement une estimation. Lors d’une visite sur place, le spécialiste immobilier examine toutes les caractéristiques importantes directement sur le bien: l’état, l’équipement, l’emplacement et d’autres facteurs. Il documente soigneusement ces points et en tire une estimation complète et fondée. Ce processus nécessite davantage de temps et d’expertise, ce qui entraîne des coûts plus élevés. C’est pourquoi de telles estimations sont principalement mandatées lors de la vente d’un bien immobilier par la partie vendeuse.

Il convient de distinguer la valeur fiscale et la valeur d’assurance de la valeur de marché objective. La valeur fiscale – souvent fixée à un niveau inférieur – est déterminante pour le calcul des impôts fonciers de l’immeuble.La valeur d’assurance s’applique à l’assurance bâtiment. Elle ne couvre que la partie bâtiment, pas le terrain.

Toute stratégie de vente professionnelle réussie repose sur une estimation et un rapport établis par un·e expert·e qualifié·e. Cela augmente considérablement les chances du vendeur ou de la vendeuse de vendre le bien au meilleur prix possible et dans les plus brefs délais.

Lors de la définition de la stratégie des prix, la marge de négociation et la psychologie des prix sont deux thèmes centraux. Si la marge de négociation est trop élevée, le délai de vente s’allonge et le prix de vente effectivement obtenu diminue. En revanche, un prix proposé avec une marge de négociation appropriée proche de la valeur du marché a un effet positif sur les opportunités de vente. La marge de négociation ne devrait donc pas dépasser de plus de 5 à 10% du prix pouvant être obtenu. Il faut également tenir compte des valeurs-seuils sur les portails immobiliers. Si, par exemple, le prix proposé de 710’000 francs se situe au-dessus de la fourchette recherchée jusqu’à 700’000 francs, le bien ne sera pas affiché aux acheteurs et acheteuses potentiels. D’un point de vue psychologique, cela vaut la peine d’indiquer un prix de 698’000 francs au lieu de 700’000 francs.

L’emplacement est le facteur d’influence le plus important qui est déterminé par les infrastructures et les développements à long terme dans la région. Ainsi, dans les petites villes et les agglomérations mal desservies des grandes villes, la valeur des biens immobiliers est parfois jusqu’à 40 à 60% inférieure à celle des biens comparables situés en centre-ville. A cela s’ajoutent d’autres critères importants qui influent sur la valeur vénale: l’aménagement de l’objet, l’année de construction, l’équipement, l’état, la taille du bâtiment et du terrain ainsi que l’efficacité énergétique.

Au total, la méthode hédonique comprend environ 70 critères d’analyse. Une comparaison détaillée basée sur cette multitude de facteurs permet d’obtenir une valeur vénale réaliste.

Les estimateur·rice·s disposent d’une certaine marge d’appréciation en matière d’estimation au moyen de bonifications et de déductions. Les déductions sont appliquées, par exemple, en cas de retard de rénovation. Les coûts à prévoir pour les réparations et les rénovations font baisser la valeur. Il est donc judicieux d’effectuer des travaux pour préserver la valeur du bien immobilier afin d’obtenir le meilleur prix possible. Le diagnostic énergétique et la classe d’efficacité énergétique du bien ont également un impact direct sur le prix du bien immobilier. Les mesures visant à augmenter la valeur et l’efficacité énergétique, telles qu’une rénovation des systèmes de chauffage et une meilleure isolation, permettent d’augmenter la valeur.

Les écarts dans l’estimation du prix peuvent aller jusqu’à 10%, notamment pour les objets spécifiques. L’estimation du bien immobilier dépend également de la personne qui l’a mandatée. Un bon agent immobilier connaît bien le marché immobilier local et sait donc quels prix sont actuellement payés pour des biens immobiliers comparables. En revanche, les banques sont plus prudentes en matière d’estimation immobilière, car elles veulent se couvrir en tant que prestataires hypothécaires. 

Dans le cas d’une propriété par étages s’ajoutent des facteurs supplémentaires qui dépassent les critères d’estimation généraux. Outre l’appartement en propriété lui-même, les droits de propriété collectifs sont également pris en compte. Il s’agit notamment:

• des droits d’usage privatif (par ex. une place de parking, un garage, un coin jardin en commun, etc.);
• de l’acte constitutif et du règlement de copropriété;
• de la part au solde actuel du fonds de rénovation;
• de l’état de la copropriété;
• du calcul des quotes-parts;
• du dernier décompte des frais annexes;
• et des procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétaires par étages.

Il est important d’analyser avec précision le développement d’une commune. En effet, il peut avoir un impact direct sur la valeur de votre logement à usage propre. Mais quels facteurs peuvent influencer le prix? A long terme, la valeur d’un logement peut baisser en raison de l’augmentation du bruit des avions ou de la construction d’une nouvelle autoroute à proximité. Le prix d’achat peut également augmenter, car la desserte par les transports publics a été optimisée et la commune bénéficie d’un meilleur accès à la ville.