Forschungs- & Werkplatz Schweiz
Unternehmensführung

Immobilienstudie: Büroflächenmarkt vor KI-Disruption?

Trotz tieferer Zuwanderung und einer vorübergehend etwas höheren Bautätigkeit bleibt der Mietwohnungsmarkt angespannt. Tiefe Leerstände und steigende Mieten dürften den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Der Büroflächenmarkt hat hingegen herausfordernde Jahre hinter sich. Nach dem Homeoffice-Durchbruch infolge der Coronakriese droht jetzt die grosse KI-Disruption. Die tiefe Bautätigkeit und das Beschäftigungswachstum in den typischen Branchen stützen diesen Markt jedoch.

07.09.2026

Fredy Hasenmaile interpretiert die Zahlen & Fakten aus der Studie

Die Fakten im Überblick

Nur vorübergehender Anstieg der Bautätigkeit
Angebot bleibt knapp und Mieten steigen weiter
Büromieten trotz struktureller Herausforderungen robust
Tiefe Bautätigkeit stützt den Büroflächenmarkt
Typische Büroberufe sind am stärksten durch KI bedroht

Marktüberblick

Nachfrage: Bevölkerung

Im ersten Halbjahr 2026 sind netto knapp 13% weniger Ausländer in die Schweiz eingewandert als in der entsprechenden Vorjahresperiode. Solange grössere Wachstumsimpulse ausbleiben, sind auch keine Impulse auf die Arbeitskräftenachfrage und damit die Nettozuwanderung zu erwarten.

Nachfrage: BIP

Der Iran-Konflikt hat die globale Konjunktur weniger stark belastet als befürchtet. Die im internationalen Vergleich weniger energieintensive Schweizer Wirtschaft zeigt sich von den Unsicherheiten nur wenig beeindruckt. Nach einem noch tiefen Wirtschaftswachstum von 0.8% bis Ende diesen Jahres, erwarten wir 2027 mit 1.3% bereits wieder ein deutlich höheres Wachstum.

Angebot: Bautätigkeit

In den nächsten zwei Jahren dürften dank einem aufgelösten Bewilligungsstau mehr Wohnungen gebaut werden als zuletzt. Die Zahl der Wohnungen in neu eingereichten Baugesuchen lässt aber bereits heute absehen, dass es sich dabei um einen Einmaleffekt handelt. Die Wohnungsproduktion ist und bleibt strukturell unelastisch und ist nicht in der Lage auf nachfrageseitige Entwicklungen zu reagieren.

Preisausblick: Eigentum

Am von hoher Knappheit und stark steigenden Preisen geprägten Eigenheimmarkt sind Anzeichen einer leichten Entspannung zu erkennen. Sowohl die Zahl der Handänderungen wie auch die Preisdynamik waren zuletzt leicht rückläufig. Trotzdem besteht aufgrund des Wohnkostenvorteils im Eigenheim gegenüber einer Mietwohnung weiter ein markanter Nachfrageüberhang.

Preisausblick: Mieten

Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Trotz zuletzt etwas schwächerer Nachfrage infolge einer tieferen Zuwanderung steigen die Angebotsmieten aufgrund des knappen Angebots weiterhin spürbar

«Eine abgeschwächte Zuwanderung und die vorübergehend höhere Bautätigkeit dürften den Wohnungsmarkt etwas beruhigen. In den meisten Regionen der Schweiz werden Knappheit und steigende Mieten jedoch noch länger Realität bleiben, da die strukturellen Ursachen der zu tiefen Bautätigkeit weiterhin bestehen bleiben. Der Markt für Büroflächen sieht sich hingegen mit wachsenden Herausforderungen konfrontiert. Neben dem anhaltenden Homeoffice-Trend mehren sich jüngst die Sorgen vor dem grossen KI-Umbruch in der Büroarbeitswelt. Tatsächlich sind die klassischen Abnehmerbranchen von Büroflächen durch die neue Technologie am stärksten betroffen. Dies wird sich am Büromarkt auch bemerkbar machen. Wie stark die Auswirkungen letztlich ausfallen werden, bleibt jedoch offen, da die möglichen Disruptionsszenarien vielfältig sind.»

Francis Schwartz

Ökonom Raiffeisen Economic Research