Aperçu de l’encouragement à la propriété du logement (EPL)

Faits importants concernant l’encouragement à la propriété du logement (EPL)

L’acquisition d’un logement requiert en général le recours à des fonds étrangers en plus des fonds propres. Il s’agit souvent d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque, qui doit s’élever au maximum à 80% de la valeur d’avance (Download: Brochure – Proprieté du logement). Il faut apporter au minimum 20% de fonds propres.

Sur ces 20%, au moins 10% doivent provenir de fonds propres durs tels que des avoirs en compte ou des avoirs d’épargne, ou alors de fonds provenant de la vente de titres. Contrairement aux fonds de la caisse de pension, les fonds 3a sont également considérés comme des fonds propres durs. Le reste peut provenir d’un prélèvement anticipé ou d’une mise en gage des avoirs de caisse de pension. Les capitaux de prévoyance du 2^e pilier (prévoyance professionnelle) ou du pilier 3a (prévoyance individuelle liée) sont utilisés dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement (EPL).

Le prélèvement anticipé EPL de la caisse de pension doit être remboursé en cas de vente du bien immobilier, sauf si le produit de la vente est investi dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans. Le choix entre le prélèvement anticipé et la mise en gage de capitaux de prévoyance entraîne des conséquences sur la prévoyance et la charge fiscale.

Découvrez dans la vidéo ci-dessous les différentes possibilités offertes par l’encouragement à la propriété du logement et quelle variante s’avère judicieuse selon votre situation personnelle. 

Fonds propres durs et autres fonds propres

Les fonds propres désignent le capital que vous apportez personnellement en tant qu’acheteur ou acheteuse pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Pour pouvoir financer votre logement à usage propre, vous devez apporter des fonds propres correspondant au minimum à 20% de la valeur d’avance. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres durs tels que les éléments suivants:

• avoirs en compte de salaire, avoirs d’épargne ou titres
• avoirs du pilier 3a (comme par exemple le compte de prévoyance 3a ou le fonds de prévoyance lié)
• avance de la valeur de rachat des polices d’assurance (3a et 3b)
• avance d’hoirie ou donation
• prêt avec déclaration de postposition

Il existe également d’autres fonds propres que vous pouvez utiliser pour financer l’acquisition d’un logement. Il s’agit par exemple du prélèvement anticipé ou de la mise en gage du capital issu de la caisse de pension.

Règles concernant l’amortissement d’hypothèques

Tandis que l’amortissement de votre hypothèque en deuxième rang doit être effectué dans un délai de 15 ans ou en principe jusqu’à l’âge de référence, aucun amortissement n’est obligatoire pour l'hypothèque en premier rang si votre capacité financière est garantie. Vous pouvez amortir directement ou indirectement votre hypothèque.

Dans le cas d’un amortissement direct de votre hypothèque, vous remboursez régulièrement une somme définie. Votre dette hypothécaire diminue ainsi à chaque versement. Par conséquent, vos charges d’intérêts ne cessent de diminuer. D’un autre côté, cela entraîne une réduction de vos déductions fiscales et donc une augmentation de votre impôt sur le revenu.

L’amortissement indirect de votre hypothèque ne diminue pas votre dette hypothécaire, mais vous avez la possibilité de verser le montant de l’amortissement convenu sur votre solution 3a mise en gage. Le remboursement effectif du montant de l’hypothèque à amortir intervient ultérieurement, au plus tard lors de la dissolution de votre compte de prévoyance ou de votre police de prévoyance lors de votre départ à la retraite. Vous pouvez toujours déduire les intérêts de la totalité de l’hypothèque dans votre déclaration d’impôts. Par ailleurs, votre capital et les produits des intérêts sur le compte de prévoyance sont exonérés d’impôt. Les impôts sont dus uniquement lors du prélèvement ultérieur, qui plus est à un taux d’imposition réduit.

L’amortissement direct peut vous donner le sentiment positif de réduire activement votre dette. Pourtant, un amortissement indirect pourrait vous procurer des avantages financiers. Plusieurs facteurs entrent ici en ligne de compte: le montant de votre hypothèque, la charge d’intérêts, vos revenus et le rendement pouvant être obtenu à long terme.

Ce à quoi il faut veiller pour financer l’acquisition de son logement avec l’EPL

L’encouragement à la propriété du logement (EPL) vous permet d’effectuer un prélèvement anticipé des capitaux de prévoyance du 2^e pilier (caisse de pension) et du 3^e pilier (3a) pour faciliter l’acquisition d’un logement à usage propre. Cette solution aide à réaliser le rêve de devenir propriétaire. L’utilisation de capitaux de prévoyance est autorisée uniquement à des fins de financement d’un logement principal d’habitation à usage propre. Les appartements de vacances, objets de rapport, etc. ne peuvent pas être financés par le biais des capitaux de prévoyance.

D’autres dispositions s’appliquent au retrait d’avoirs de prévoyance pour financer l’acquisition d’un logement à usage propre:

• Jusqu’à l’âge de 50 ans, vous pouvez retirer l’ensemble du capital d’épargne. A partir de l’âge de 50 ans, vous ne pouvez utiliser au maximum que la moitié du capital de prévoyance épargné ou le montant qui était disponible à la date du 50^e anniversaire (selon le montant qui est le plus élevé). Le montant maximal du retrait est défini dans le certificat de caisse de pension ou vous pouvez au besoin le demander auprès de la caisse de pension.
• Le prélèvement anticipé doit s’élever au moins à 20’000 francs. Il n’existe pas de limitations pour le pilier 3a.
• Il faut faire valoir le prélèvement anticipé au plus tard trois ans avant la naissance du droit à des prestations de vieillesse. Certaines caisses de pension ont une interprétation moins stricte à ce sujet.
• Un intervalle de cinq ans doit être respecté entre des retraits EPL.
• Des versements supplémentaires dans la caisse de pension ne peuvent être effectués qu’après 3 ans. Sinon, il faudra procéder à des paiements ultérieurs d’impôts.
• Dans son règlement, l’institution de prévoyance peut prévoir qu’en cas de découvert, la mise en gage ou le prélèvement anticipé soit réduit·e ou entièrement refusé·e.
• Le consentement écrit de votre conjoint·e ou de votre partenaire enregistré·e est requis.

Avantages et inconvénients du prélèvement anticipé et de la mise en gage

Il y a deux moyens d’utiliser ses capitaux de prévoyance pour acquérir un logement à usage propre: le prélèvement anticipé ou la mise en gage. Ces deux options ont des avantages et des inconvénients. La décision doit donc être mûrement réfléchie. En règle générale, toutefois, si vous ne voulez pas courir le risque que vos futures prestations de vieillesse soient réduites et que vous remplissez les critères relatifs à la capacité financière, il est plus avantageux de recourir à une mise en gage. Avec cette solution, vous conversez vos avoirs de vieillesse constitués auprès de la caisse de pension à laquelle vous êtes affilié·e. Ils vous servent uniquement de garantie pour le prêt hypothécaire.

Quels sont les arguments en faveur et contre un prélèvement anticipé?

Avantages du prélèvement anticipé:

• Capitaux propres plus élevés: le prélèvement anticipé s’ajoute aux capitaux propres, de sorte que l’hypothèque nécessaire est plus faible. Cela vaut toutefois aussi pour la mise en gage.
• Amortissement non obligatoire: les fonds prélevés auprès de la caisse de pension ne doivent pas obligatoirement être remboursés. Au quotidien, les obligations financières sont donc allégées.

Inconvénients du prélèvement anticipé:

• Réduction des prestations de vieillesse: un prélèvement anticipé fait baisser les prestations de vieillesse, car les avoirs de caisse de pension sont réduits du montant prélevé. Il est donc important d’en rembourser au moins une partie.
• Pas d’intérêts sur le montant prélevé: moins d’avoirs auprès de votre caisse de pension signifie également moins de produits d’intérêts. La prévoyance vieillesse personnelle est ainsi affaiblie. 
• Prestations de risque moindres: selon la caisse de pension à laquelle vous êtes affilié·e, les prestations de risque en cas de décès ou d’invalidité peuvent également être réduites. Un examen minutieux s’impose à ce sujet.

Quels sont les arguments en faveur et contre une mise en gage?

Avantages de la mise en gage:

• Perception de l’avoir de vieillesse: vous conservez l’avoir de vieillesse constitué auprès de la caisse de pension à laquelle vous être affilié·e et celui-ci n’est pas réduit. Vous vous assurez ainsi de percevoir plus tard des prestations de vieillesse.

• Prêt hypothécaire plus élevé: la banque peut accorder un prêt hypothécaire plus élevé, puisque vos avoirs de caisse de pension servent de sûreté.

• Pas de perte d’intérêts: les produits d’intérêts continuent d’être crédités sur le montant mis en gage, ce qui est avantageux pour la prévoyance vieillesse.

• Impôt sur le versement du capital: l’impôt sur le versement du capital n’est prélevé qu’en cas de réalisation du gage.

Inconvénients de la mise en gage:

• Prestations de vieillesse réduites en cas d’insolvabilité: en cas d’insolvabilité, les prestations de vieillesse du donneur de gage peuvent être réduites, car le bailleur d’hypothèque peut accéder aux capitaux de prévoyance.
• Baisse des prestations de risque: selon les conditions de la caisse de pension, il est possible que les prestations de risque en cas de décès ou d’invalidité soient réduites.
• Amortissement obligatoire: la partie du prêt hypothécaire garantie par l’avoir de la caisse de pension doit être amortie pour que les avoirs de caisse de pension puissent à nouveau être libérés ultérieurement. Il en résulte des obligations financières supplémentaires.

Remboursement d’un prélèvement anticipé EPL de la caisse de pension

La propriété du logement financée avec les fonds de la caisse de pension est soumise à une restriction du droit d’aliéner qui doit faire l’objet d’une mention dans le registre foncier. En cas de vente de la propriété du logement, le montant du versement anticipé doit être remboursé. Le prélèvement anticipé EPL doit également être remboursé si des droits sont octroyés à cette propriété du logement qui équivalent économiquement à une vente (par exemple création d’un usufruit).

Le prélèvement anticipé EPL ne doit pas être remboursé si le produit de la vente est investi dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans (achat de remplacement). Vous pouvez transférer le montant sur un compte de libre passage et le retirer lors de l’achat d’un nouveau logement à usage propre. Le remboursement n’est pas obligatoire si le produit de la vente est effectivement réinvesti dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans.

Vous pouvez également rembourser volontairement votre prélèvement anticipé. Ce remboursement s’effectue directement via la caisse de pension. Le montant minimal du remboursement s’élève à 10’000 francs. Un remboursement EPL n’est pas considéré comme un rachat et n’est donc pas déductible des impôts.

N’oubliez pas: vous pouvez demander le remboursement des impôts payés pour le prélèvement anticipé auprès de votre autorité fiscale. Une demande correspondante doit être effectuée dans un délai de trois ans après le remboursement. Le remboursement s’effectue via l’autorité fiscale et sans intérêts. 

ll est possible d’effectuer un remboursement volontaire du prélèvement anticipé EPL:

• jusqu’à l'âge de 65 ans.
• jusqu’à la survenue d’un cas de prévoance (invalidité ou décès).
• jusqu’au paiement en espèces de votre prestation de libre passage lorsque vous quittez la caisse de pension.

Un remboursement pour le pilier 3a est impossible.

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