Wohneigentumsförderung (WEF) im Überblick

Wichtige Fakten zur Wohneigentumsförderung (WEF)

Der Kauf von Wohneigentum erfordert in der Regel neben eigenen Mitteln auch Fremdkapital. Dieses wird meist als Hypothekendarlehen bei einer Bank aufgenommen und darf maximal 80 Prozent des Belehnungswerts betragen (Download: Broschüre – Wohneigentum). Mindestens 20 Prozent müssen aus eigenen Mitteln eingebracht werden.

Davon müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen, zum Beispiel Konto- und Sparguthaben oder Vermögen aus dem Verkauf von Wertschriften. Im Gegensatz zu den Pensionskassengeldern gelten die 3a-Gelder ebenfalls als harte Eigenmittel. Der Rest kann durch Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassenguthaben beschafft werden. Der Einsatz von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) oder Säule 3a (gebundene Selbstvorsorge) erfolgt im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF).

Der WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse muss bei einem Verkauf zurückgezahlt werden, ausser der Erlös wird innert zwei Jahren in ein neues selbstgenutztes Eigenheim investiert. Der Entscheid zwischen Vorbezug und Verpfändung von Vorsorgegeldern hat Folgen für die Vorsorge sowie die Steuerbelastung.

Im untenstehenden Videobeitrag erfahren Sie die unterschiedlichen Möglichkeiten der Wohneigentumsförderung und welche Variante in der jeweiligen Situation Sinn macht. 

Harte und weitere Eigenmittel

Die eigenen Mittel beschreiben das Kapital, das Sie als Käufer oder Käuferin selbst zur Finanzierung eines Wohneigentums aufbringen müssen. Um Ihr Eigenheim finanzieren zu können, brauchen Sie Eigenmittel von mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 10 Prozent müssen aus den sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen.

Als «harte» Eigenmittel gelten folgende Vermögenswerte:

• Guthaben auf Spar-, Lohnkonten und Wertschriften
• Säule 3a-Guthaben (wie z.B. Vorsorgekonto 3a oder Vorsorgefonds)
• Belehnung des Rückkaufwerts von Versicherungspolicen (3a und 3b)
• Erbvorbezug oder Schenkung
• Darlehen mit Nachrangigkeitserklärung

Daneben gibt es weitere Eigenmittel, die Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims einsetzen können. Zum Beispiel das Kapital, das Sie aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden. Diese Mittel gelten als sogenannte «weiche Eigenmittel».

Regeln zur Amortisation von Hypotheken

Während die Amortisation Ihrer 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder grundsätzlich bis zum Erreichen des Referenzalters erfolgen muss, besteht für Ihre 1. Hypothek keine Verpflichtung zur Amortisation, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Ihre Hypothek können Sie direkt oder indirekt amortisieren.

Bei der direkten Amortisation Ihrer Hypothek zahlen Sie regelmässig eine definierte Summe zurück. Ihre Hypothekarschuld reduziert sich somit mit jeder Einzahlung. Dementsprechend nimmt Ihre Zinsbelastung laufend ab. Auf der anderen Seite führt dies zu tieferen steuerlichen Abzügen und damit zu einer Erhöhung Ihrer Einkommenssteuern.

Mit einer indirekten Amortisation Ihrer Hypothek reduzieren Sie nicht die Hypothekarschuld, sondern zahlen die vereinbarte Amortisationssumme auf Ihre verpfändete 3a-Lösung Lösung (Vorsorgekonto bzw. -depots oder 3a-Versicherung) ein. Die effektive Rückzahlung der zu amortisierenden Hypothekensumme erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt, spätestens bei Auflösung des Vorsorgekontos bzw. Ihrer Vorsorgepolice anlässlich Ihrer Pensionierung. Sie können nach wie vor die Zinsen für die ganze Hypothek in Ihrer Steuererklärung zum Abzug bringen. Zudem sind Ihr Kapital und die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung zu einem reduzierten Steuersatz an.

Die direkte Amortisation mag Ihnen vielleicht das gute Gefühl geben, Ihre Schulden aktiv abzubauen – jedoch könnte eine indirekte Amortisation für Sie von finanziellem Vorteil sein. Dies hängt von der Höhe Ihrer Hypothek, der Zinsbelastung, Ihrem Einkommen und der langfristig erzielbaren Rendite ab.

Das gilt es bei der Wohneigentumsfinanzierung mit WEF zu beachten

Die Wohneigentumsförderung (WEF) ermöglicht Ihnen den Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) und 3. Säule (3a), um den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum zu erleichtern. Sie hilft somit, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Die Verwendung von Vorsorgegeldern ist ausschliesslich zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum zulässig. Ferienwohnungen, Renditeobjekte etc. können nicht mit Vorsorgegeldern finanziert werden.

Weitere Vorgaben zum Bezug von Vorsorgegeldern für Wohneigentum sind:

• Bis zum Alter von 50 Jahren können Sie das gesamte Sparkapital aus der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter von 50 Jahren können Sie höchstens die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der zum Zeitpunkt des 50. Geburtstags vorhanden war, verwenden – je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die maximale Bezugshöhe ist im Pensionskassenausweis festgehalten oder kann bei der Pensionskasse erfragt werden.
• Der Vorbezug von Pensionskassengeldern muss mindestens 20'000 Franken betragen; bei der Säule 3a gibt es keine Beschränkungen.
• Der Vorbezug muss spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen geltend gemacht werden. Einige Pensionskassen haben diesbezüglich eine weniger strenge Auslegung.
• Einzelne WEF-Bezüge müssen mindestens fünf Jahre auseinander liegen.
• Freiwillige Pensionskasseneinkäufe dürfen frühestens drei Jahre nach dem letzten Einkauf als WEF vorbezogen werden. Wird diese 3-Jahres-Sperrfrist nicht eingehalten, müssen die durch den Pensionskasseneinkauf erzielten Steuervorteile nachträglich zurückbezahlt werden.
• Die Vorsorgeeinrichtung kann in ihrem Reglement vorsehen, dass bei Unterdeckung die Verpfändung oder der Vorbezug reduziert oder ganz verweigert werden kann.
• Die schriftliche Zustimmung des Ehegatten bzw. der Ehegattin oder eingetragenen Partners bzw. eingetragenen Partnerin wird benötigt.
• Bei Verkauf der Liegenschaft muss der WEF-Pensionskassen-Vorbezug zurückbezahlt werden.

Vor- und Nachteile von Bezug und Verpfändung

Es gibt zwei Möglichkeiten, Vorsorgegelder für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum einzusetzen: Vorbezug und Verpfändung. Beides hat Vor- und Nachteile. Deshalb ist es wichtig, diese Entscheidung sorgfältig abzuwägen. Tendenziell gilt aber: Wer keine Kürzungen bei der künftigen Altersleistung riskieren möchte und es sich aufgrund der Tragbarkeitskriterien leisten kann, fährt mit einer Verpfändung besser. Bei dieser bleibt das Altersguthaben in der Pensionskasse und dient nur als Sicherheit für das Hypothekardarlehen.

Was spricht für – und was gegen einen Vorbezug?

Vorteile des Vorbezugs:

• Mehr Eigenmittel und folglich tiefere Hypothek: Weniger Ausgaben für Hypothekarzinsen und Amortisationen.
• Möglichkeit, das Pensionskassenguthaben gestaffelt zu beziehen.

Nachteile des Vorbezugs:

• Geringere Altersleistungen: Ein Vorbezug führt zu tieferen Altersleistungen, da das 
  Pensionskassenguthaben um den vorbezogenen Betrag reduziert wird. Deshalb wird empfohlen, zumindest einen Teil davon wieder zurückzuzahlen.
• Keine Zinsen auf den vorbezogenen Betrag: Weniger Geld in der Pensionskasse bedeutet auch: weniger Zinsertrag. Das schwächt die persönliche Altersvorsorge.
• Verminderte Risikoleistungen: Ob die Risikoleistungen bei Tod oder Invalidität geschmälert werden, hängt von der Pensionskasse ab. Das gilt es sorgfältig zu prüfen.

Was spricht für – und was gegen eine Verpfändung?

Vorteile der Verpfändung:

• Erhalt des Altersguthabens: Das Altersguthaben bleibt in der Pensionskasse und wird nicht reduziert. Das sichert künftige Altersleistungen.
• Höheres Hypothekardarlehen: Die Bank gewährt ein höheres Hypothekardarlehen, da das Pensionskassenguthaben als Sicherheit dient.
• Keine Zinsverluste: Auf den verpfändeten Betrag werden weiterhin Zinsen gutgeschrieben. Davon profitiert die Altersvorsorge.
• Kapitalauszahlungssteuer: Die Steuer auf die Kapitalauszahlung wird nur im Falle einer Pfandverwertung erhoben.

Nachteile der Verpfändung:

• Weniger Altersleistungen bei Zahlungsunfähigkeit: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit können die Altersleistungen des Verpfänders reduziert werden, da der Hypothekargeber auf die Vorsorgegelder zugreifen kann.
• Kürzungen der Risikoleistungen: Möglicherweise werden die Risikoleistungen bei Invalidität oder Tod geschmälert, abhängig von den Bedingungen der Pensionskasse.
• Amortisation erforderlich: Der durch das Pensionskassenguthaben gesicherte Teil des Hypothekardarlehens muss amortisiert werden, damit die Pensionskassengelder später wieder freigegeben werden können. Das bringt zusätzliche finanzielle Verpflichtungen mit sich.

Rückzahlung eines WEF-Vorbezugs aus der Pensionskasse

Das mit Pensionskassengeldern finanzierte Wohneigentum unterliegt einer Veräusserungsbeschränkung, die im Grundbuch angemerkt werden muss. Bei einem Verkauf des Wohneigentums muss der vorbezogene Betrag zurückbezahlt werden.

Wer den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren für ein neues selbstgenutztes Eigenheim einsetzen möchte, muss den WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse nicht zurückbezahlen (Ersatzkauf). Der Betrag kann auf ein Freizügigkeitskonto überwiesen und beim Kauf des neuen Eigenheims wiederum bezogen werden.

Die versicherte Person hat auch die Möglichkeit, ihren Vorbezug freiwillig zurückzuzahlen. Dies läuft direkt über die Pensionskasse. Der Mindestbetrag für die Rückzahlung beträgt 10'000 Franken. Eine WEF-Rückzahlung gilt nicht freiwilliger Pensionskasseneinkauf und ist daher steuerlich nicht abzugsfähig.

Daran denken: Bei der zuständigen Steuerbehörde kann eine Rückerstattung der beim Vorbezug entrichteten Steuern beantragt werden. Ein entsprechender Antrag ist innerhalb von drei Jahren nach Rückzahlung zu stellen. Die Rückerstattung erfolgt durch die Steuerbehörde und ohne Zinsen. 

Eine freiwillige Rückzahlung des WEF-Vorbezugs ist möglich:

• bis zum 65. Altersjahr.
• bis zum Eintritt eines Vorsorgefalls (Invalidität oder Tod).
• bis zur Barauszahlung Ihrer Freizügigkeitsleistung bei Austritt aus der Pensionskassee.

Eine Rückzahlung ist bei der Säule 3a nicht möglich.

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