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Wohneigentumsförderung (WEF) im Überblick

Was Sie wissen müssen

Es braucht mindestens 20 Prozent des von der Bank festgelegten Belehnungswerts einer Immobilie als Eigenmittel.

 

Mindestens 10 Prozent muss aus harten Eigenmitteln stammen wie Konto- oder Wertschriftenguthaben oder Geldern aus der Säule 3a.

 

Die Wohneigentumsförderung (WEF) ermöglicht den Einsatz von Vorsorgegeldern für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum.

 

Ein Pensionskassen-Vorbezug ohne spätere Rückzahlung schmälert die Altersleistungen.

 

Die Verpfändung des Pensionskassenguthabens kann eine Alternative zum Vorbezug sein.

 

Bei einem Verkauf des Wohneigentums muss das vorbezogene Kapital aus der Pensionskasse zurückbezahlt werden.

Wichtige Fakten zur Wohneigentumsförderung (WEF)

Der Kauf von Wohneigentum erfordert in der Regel neben eigenen Mitteln auch Fremdkapital. Dieses wird meist als Hypothekendarlehen bei einer Bank aufgenommen und darf maximal 80 Prozent des Belehnungswerts betragen. Mindestens 20 Prozent müssen aus eigenen Mitteln eingebracht werden.

Davon müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen, zum Beispiel Konto- und Sparguthaben oder Vermögen aus dem Verkauf von Wertschriften. Im Gegensatz zu den Pensionskassengeldern gelten die 3a-Gelder ebenfalls als harte Eigenmittel. Der Rest kann durch Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassenguthaben beschafft werden. Der Einsatz von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) oder Säule 3a (gebundene Selbstvorsorge) erfolgt im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF).

Der WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse muss bei einem Verkauf zurückgezahlt werden, ausser der Erlös wird innert zwei Jahren in ein neues Eigenheim investiert. Rückzahlungen können freiwillig erfolgen. Der Entscheid zwischen Vorbezug und Verpfändung von Vorsorgegeldern hat Folgen für die Vorsorge sowie die Steuerbelastung.

Fremdkapital beim Immobilienkauf  die Hypothek

Um Ihr Eigenheim zu finanzieren, benötigen Sie mindestens 20 Prozent an eigenen Mitteln. Die restlichen 80 Prozent des Belehnungswerts können Sie durch die Aufnahme einer Hypothek finanzieren. Bei einer 80 Prozent Hypothekarfinanzierung wird die Hypothek in eine 1. Hypothek (66 2/3%) und eine 2. Hypothek (13 1/3%) aufgeteilt. Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder grundsätzlich bis zur Pensionierung amortisiert werden. 

Hypothek

Damit der Traum Ihres Eigenheims finanzierbar ist, muss die Tragbarkeit nachhaltig gegeben sein. Unter Tragbarkeit versteht man das Verhältnis der Finanzierungskosten zum Einkommen des Kreditnehmers. Unter die Kosten fallen die Hypothekarzinsen (kalkulatorischer Zinssatz), die vereinbarte Amortisationssumme und die Unterhaltskosten einer Liegenschaft wie Versicherungsprämien sowie Heiz- und Stromkosten. Die Kosten Ihres Eigenheims dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Bei der Berechnung der Tragbarkeit wird nicht mit den aktuellen Zinssätzen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von derzeit 5% gerechnet. Somit ist sichergestellt, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, falls die Zinsen auf ein höheres Niveau steigen. Die nicht gegebene Tragbarkeit ist der häufigste Grund, warum eine Hypothekarfinanzierung nicht zustande kommt.

Tragbarkeit

Harte und weitere Eigenmittel

Die eigenen Mittel beschreiben das Kapital, welches Sie als Käufer oder Käuferin selbst zur Finanzierung eines Wohneigentums aufbringen müssen. Um Ihr Eigenheim finanzieren zu können, brauchen Sie Eigenmittel von mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 10 Prozent müssen aus den sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen.

Als «harte» Eigenmittel gelten folgende Mittel:

  • Guthaben auf Spar-, Lohnkonten und Wertschriftenguthaben
  • Säule 3a-Guthaben (wie z.B. Vorsorgekonto 3a oder gebundene Vorsorgefonds)
  • Belehnung des Rückkaufwerts von Versicherungspolicen (3a und 3b)
  • Erbvorbezug oder Schenkung
  • Darlehen mit Nachrangigkeitserklärung

Daneben gibt es weitere Eigenmittel, welche Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims einsetzen können. Zum Beispiel das Kapital, das Sie aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden.

Regeln zur Amortisation von Hypotheken

Während die Amortisation Ihrer 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder grundsätzlich bis zum Erreichen des Referenzalters erfolgen muss, besteht für Ihre 1. Hypothek keine Verpflichtung zur Amortisation, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Ihre Hypothek können Sie direkt oder indirekt amortisieren.

Bei der direkten Amortisation Ihrer Hypothek zahlen Sie regelmässig eine definierte Summe zurück. Ihre Hypothekarschuld reduziert sich somit mit jeder Einzahlung. Dementsprechend nimmt Ihre Zinsbelastung laufend ab. Auf der anderen Seite führt dies zu tieferen steuerlichen Abzügen und damit zu einer Erhöhung Ihrer Einkommenssteuern.

Mit einer indirekten Amortisation Ihrer Hypothek reduzieren Sie nicht die Hypothekarschuld, sondern können die vereinbarte Amortisationssumme auf Ihre verpfändete 3a-Lösung einzahlen. Die effektive Rückzahlung der zu amortisierenden Hypothekensumme erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt, spätestens bei Auflösung des Vorsorgekontos bzw. Ihrer Vorsorgepolice anlässlich Ihrer Pensionierung. Sie können nach wie vor die Zinsen für die ganze Hypothek in Ihrer Steuererklärung zum Abzug bringen. Zudem sind Ihr Kapital und die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung zu einem reduzierten Steuersatz an.

Die direkte Amortisation mag Ihnen vielleicht das gute Gefühl geben, Ihre Schulden aktiv abzubauen – jedoch könnte eine indirekte Amortisation für Sie von finanziellem Vorteil sein. Dies hängt von der Höhe Ihrer Hypothek, der Zinsbelastung, Ihrem Einkommen und der langfristig erzielbaren Rendite ab.

Das gilt es bei der Wohneigentumsfinanzierung mit WEF zu beachten

Die Wohneigentumsförderung (WEF) ermöglicht Ihnen den Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) und 3. Säule (3a), um den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum zu erleichtern. Sie bietet somit eine finanzielle Unterstützung den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Die Verwendung von Vorsorgegeldern sind ausschliesslich zur Finanzierung von selbstgenutztem Hauptwohneigentum zulässig. Ferienwohnungen, Renditeobjekte etc. können nicht mit Vorsorgegeldern finanziert werden.

Es gibt gesetzliche Grundlagen, wer einen WEF-Bezug tätigen darf. Zudem gibt es weitere Vorgaben:

  • Bis zum Alter von 50 Jahren können Sie das gesamte Sparkapital beziehen. Ab dem Alter von 50 Jahren können Sie höchstens die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der zum Zeitpunkt des 50. Geburtstags vorhanden war, beziehen – je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die maximale Bezugshöhe ist beim Pensionskassenausweis festgehalten oder kann bei Bedarf bei der Pensionskasse erfragt werden.
  • Der Vorbezug muss mindestens 20'000 Franken betragen; bei der Säule 3a gibt es keine Beschränkungen.
  • Der Vorbezug muss spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen geltend gemacht werden. Einige Pensionskassen haben diesbezüglich eine weniger strenge Auslegung.
  • Einzelne WEF-Bezüge müssen mindestens fünf Jahre auseinander liegen.
  • Zusätzliche Einzahlungen in die Pensionskasse dürfen frühestens nach drei Jahren vorbezogen werden. Ansonsten ist eine Nachzahlung von Steuern erforderlich.
  • Die Vorsorgeeinrichtung kann in ihrem Reglement vorsehen, dass bei Unterdeckung die Verpfändung oder der Vorbezug reduziert oder ganz verweigert werden kann.
  • Die schriftliche Zustimmung Ihres Ehegatten bzw. Ihrer Ehegattin oder eingetragenen Partners bzw. eingetragenen Partnerin wird benötigt.
 2. Säule3. Säule (3a)
Maximales Alter für Bezug3 Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen oder später gemäss Reglement der PensionskasseVor dem 60. Geburtstag
BezugshöheMindestbetrag CHF 20'000 (kein Mindestbetrag bei Freizügigkeitskonto)kein Mindestbetrag
SteuernKapitalauszahlungssteuern (separat vom übrigen Einkommen, reduzierter Satz, progressiv beim Bund, kantonal unterschiedlich)
ZustimmungSchriftliche Zustimmung des Ehegatten / eingetragenen Partners
Pensionskasseneinkäufe nach einem VorbezugErst nach vollumfänglicher Rückführung des WEF-Vorbezugs möglich.
Gut zu wissen: 3-Jahres-Sperrfrist nach einem Pensionskasseneinkauf gilt auch beim WEF-Vorbezug.
kein Einfluss
Rückzahlung

Freiwillig:

  • Bis Erreichen des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen
  • Bis zum Eintritt des Vorsorgefalls Invalidität oder Tod
  • Bis zur Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung
  • Mindestbetrag Pensionskasse: CHF 10’000
  • Kein Mindestbetrag beim Freizügigkeitskonto
     

Unfreiwillig:

  • Beim Verkauf der Liegenschaft vor der Pensionierung, sofern nicht innert einer Frist von zwei Jahren eine neue Liegenschaft gekauft wird
  • Wenn im Todesfall keine Hinterlassenenleistungen fällig werden
     

Gut zu wissen:

  • Rückforderung der bezahlten Kapitalauszahlungssteuer innerhalb von drei Jahren nach Rückzahlung möglich
  • Nach WEF-Rückzahlung 3-Jahres-Sperrfrist für Kapitalbezug
    Achtung: Rückzahlung nicht mit Säule 3a-Geldern erlaubt
  • Nicht möglich
  • Jährliche Einzahlungen weiterhin möglich, auch im Bezugsjahr
WartefristAbhängig von jeweiliger Pensionskasse (bis zu 6 Monate)keine

Vor- und Nachteile von Bezug und Verpfändung

2. Säule – Vorbezug führt zu gekürzten Altersleistungen

Es gibt zwei Möglichkeiten, Vorsorgegelder für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen: Der Vorbezug oder die Verpfändung. Ein Vorbezug aus der 2. Säule führt ohne spätere Rückzahlung zu tieferen Altersleistungen, da sich das Altersguthaben in der Pensionskasse um den vorbezogenen Betrag reduziert und darauf auch keine Zinsen mehr gutgeschrieben werden. Ob zudem die Risikoleistungen bei Tod oder Invalidität geschmälert werden, hängt von der Pensionskasse ab.

Wer keine Kürzungen riskieren möchte und es sich aufgrund der Tragbarkeitskriterien leisten kann, fährt mit einer Verpfändung besser. Bei dieser bleibt das Altersguthaben in der Pensionskasse und dient nur als Sicherheit für das Hypothekardarlehen. Im Gegenzug gewährt die Bank ein höheres Hypothekardarlehen. Der durch das Pensionskassenguthaben gesicherte Teil des Hypothekardarlehens ist ebenfalls zu amortisieren, damit die Pensionskassengelder zu einem späteren Zeitpunkt wieder freigegeben werden können und somit keine Lücken bei den Altersleistungen entstehen. Die Altersleistungen des Verpfänders können im Falle einer Zahlungsunfähigkeit reduziert werden; in diesem Fall kann der Hypothekargeber mittels Pfandverwertung auf die Vorsorgegelder zugreifen. Kürzungen der Risikoleistungen sind bei einer Verpfändung möglich, falls die Bank auf der verpfändeten Sicherheit besteht und die Pensionskasse die Leistungen im Invalidität- oder Todesfall nach dem Beitragsprimat berechnet.

Zudem hat die Verpfändung einen Vorteil gegenüber dem Vorbezug unabhängig von der Pensionskasse: Die beim Bezug von Vorsorgegeldern anfallende Kapitalauszahlungssteuer wird nur im Falle einer Pfandverwertung erhoben.

Was bedeutet Beitragsprimat?

In der 2. Säule wird zwischen zwei Rentenberechnungs-Systemen unterschieden: Dem Beitragsprimat und dem Leistungsprimat. Beim Beitragsprimat ist der Leistungsumfang abhängig vom vorhandenen Altersguthaben, beim Leistungsprimat vom versicherten Lohn.

Säule 3a – Renditeüberlegungen zentral

Beim Einsatz von 3a-Vermögen für die Finanzierung von Wohneigentum sind Renditeüberlegungen zentral für den Entscheid Vorbezug oder Verpfändung. Wer nach Berücksichtigung von Steuern auf dem 3a-Vermögen eine höhere Rendite erzielt, als er oder sie nach Steuern für die Hypothekarschuld aufwendet, fährt mit einer Verpfändung aus finanzieller Sicht günstiger. Insbesondere Personen, die mit Wertschriften vorsorgen, können langfristig von einer indirekten Amortisation mit der Säule 3a profitieren, da sie mit einer höheren Rendite rechnen können. Sinnvoll kann die indirekte Amortisation auch für Personen sein, die nach Abzug der Amortisationszahlungen keine freien Mittel mehr haben, um den Maximalbetrag in die Säule 3a einzuzahlen. Dank der indirekten Amortisation können sie den Maximalbetrag einzahlen und so vollumfänglich vom Steuerabzug profitieren.

Rückzahlung eines WEF-Vorbezugs aus der Pensionskasse

Das mit Pensionskassengeldern finanzierte Wohneigentum unterliegt einer Veräusserungsbeschränkung, welche im Grundbuch angemerkt werden muss. Bei einem Verkauf des Wohneigentums muss der vorbezogene Betrag zurückbezahlt werden. Der WEF-Vorbezug muss auch zurückbezahlt werden, wenn Rechte an diesem Wohneigentum eingeräumt werden, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen (beispielsweise Errichtung einer Nutzniessung).

Falls Sie den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren für ein neues Eigenheim einsetzen möchten, muss der WEF-Vorbezug nicht zurückbezahlt werden (Ersatzkauf). Den Betrag können Sie auf ein Freizügigkeitskonto überweisen und beim Kauf des neuen Eigenheims wiederum beziehen. Sie sind nicht zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Erlös aus dem Verkauf innerhalb dieser Zweijahresfrist effektiv in ein neues Wohneigentum reinvestiert wird.

Sie haben auch die Möglichkeit, Ihren Vorbezug freiwillig zurückzuzahlen. Dies läuft direkt über Ihre Pensionskasse. Der Mindestbetrag für die Rückzahlung beträgt 10'000 Franken. Eine WEF-Rückzahlung gilt nicht als Einkauf und ist daher steuerlich nicht abzugsfähig.

Daran denken: Bei Ihrer Steuerbehörde können Sie die Rückerstattung der beim Vorbezug bezahlten Steuern beantragen. Ein entsprechender Antrag ist innerhalb von drei Jahren nach Rückzahlung zu stellen. Die Rückerstattung erfolgt durch die Steuerbehörde und ohne Zinsen. 

Eine freiwillige Rückzahlung des WEF-Vorbezugs ist möglich:

  • bis zu Ihrem 65. Altersjahr.
  • bis zum Eintritt eines Vorsorgefalls (Invalidität oder Tod).
  • bis zur Barauszahlung Ihrer Freizügigkeitsleistung bei Austritt aus der Pensionskasse.

Eine Rückzahlung ist bei der Säule 3a nicht möglich.

Downloads zum Thema

Zusammenfassung

Vorsorgegelder fürs Eigenheim gezielt einsetzen

Für den Erwerb von Wohneigentum braucht es mindestens 20 Prozent des von der Bank festgelegten Belehnungspreises als Eigenmittel, davon 10 Prozent als sogenannte harte Eigenmittel. Mit dem Einsatz von Vorsorgegeldern können Wohnträume wahrgemacht werden. Erfahren Sie, worauf beim Vorbezug von Vorsorgegeldern für die Finanzierung vom Eigenheim geachtet werden sollte.

Entscheid: Vorbezug oder Verpfändung

Beim Entscheid Vorbezug oder Verpfändung sind Renditeüberlegungen zentral. Wer nach Berücksichtigung von Steuern auf dem 3a-Vermögen eine höhere Rendite erzielt, als er oder sie nach Steuern für die Hypothekarschuld aufwendet, fährt mit der Verpfändung aus finanzieller Sicht günstiger. Grundsätzlich sind die Steuern beim Vorbezug von Vorsorgegeldern miteinzurechnen.

Was mit den vorbezogenen Pensionskassengeldern beim Verkauf passiert

Bei einem Verkauf des Wohneigentums, das unter anderem mit Pensionskassengeldern finanziert wurde, muss der vorbezogene Betrag zurückbezahlt werden. Zudem ist es möglich, den Vorbezug aus der Pensionskasse freiwillig zurückzuzahlen. Die Pensionskassengelder können aber auch für die Amortisation der Hypothek aufgewendet werden, sollte die Immobilie nach der Pensionierung nicht mehr tragbar sein.

Häufige Fragen zur Wohneigentumsförderung

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