La promozione della proprietà d'abitazioni (PPA) in sintesi

Informazioni importanti sulla promozione della proprietà d'abitazioni (PPA)

L'acquisto di una proprietà di abitazione richiede solitamente, oltre a fondi propri, anche capitale di terzi. Tale capitale viene di solito richiesto sotto forma di prestito ipotecario a una banca e può ammontare al massimo all'80% del valore di anticipo (Download: Opuscolo – Abitazione di proprietà). Almeno il 20% deve provenire da fondi propri.

Di questi, almeno il 10% deve provenire da fondi propri di qualità primaria, ad esempio averi in conto e di risparmio o patrimonio dalla vendita di titoli. A differenza degli averi della cassa pensioni, gli averi del pilastro 3a sono considerati fondi propri di qualità primaria. La parte rimanente può essere ottenuta tramite un prelievo anticipato o una costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni. È possibile utilizzare gli averi previdenziali del 2° pilastro (previdenza professionale) o del pilastro 3a (previdenza individuale vincolata) nell'ambito della promozione della proprietà d'abitazioni (PPA).

Il prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni deve essere rimborsato in caso di vendita, a meno che il provento non venga investito in una nuova abitazione di proprietà a uso proprio entro due anni. La scelta tra prelievo anticipato e costituzione in pegno dell'avere previdenziale ha conseguenze sulla previdenza e sull'onere fiscale.

Nel video che segue scoprirete le varie opzioni della promozione della proprietà d'abitazioni e la variante più opportuna nella rispettiva situazione. 

Fondi propri primari e altri fondi propri

I fondi propri descrivono il capitale che l'acquirente deve reperire da solo per finanziare un immobile. Per poter finanziare la vostra abitazione di proprietà, dovete disporre di fondi propri pari almeno al 20% del valore di anticipo. Di questi, almeno il 10% deve provenire da fondi propri cosiddetti «di qualità primaria».

Fra i fondi propri «di qualità primaria» figurano i seguenti valori patrimoniali:

• averi su conti di risparmio o conti salario e titoli
• averi del pilastro 3a (come il conto previdenza 3a o fondi previdenziali)
• anticipo del valore di riscatto delle polizze assicurative (3a e 3b)
• acconto della quota ereditaria o donazione
• prestiti con dichiarazione di postergazione

Oltre a ciò, esistono altri fondi propri che potete impiegare per il finanziamento della vostra abitazione di proprietà. Ad esempio, il capitale della cassa pensioni che potete prelevare in anticipo o costituire in pegno. Questi fondi vengono detti «fondi propri non di qualità primaria».

Regole per l'ammortamento delle ipoteche

Mentre l'ammortamento della vostra ipoteca di secondo rango deve avvenire entro 15 anni o, in linea di principio, entro il raggiungimento dell'età di riferimento, non vi è alcun obbligo di ammortamento della vostra ipoteca di primo rango, purché sia data la sostenibilità. L'ammortamento dell'ipoteca può essere diretto o indiretto.

Con l'ammortamento diretto della vostra ipoteca rimborsate regolarmente una somma definita. Il vostro debito ipotecario si riduce quindi a ogni versamento. Di conseguenza diminuiscono costantemente anche gli interessi che vi vengono addebitati. Dall'altra parte, ciò comporta minori detrazioni fiscali e quindi un aumento dell'imposta sul reddito.

Con un ammortamento indiretto della vostra ipoteca non riducete il debito ipotecario, bensì versate l'importo dell'ammortamento concordato nella vostra soluzione 3a costituita in pegno (conto o deposito di previdenza oppure assicurazione 3a). L'effettivo rimborso della somma ipotecaria da ammortizzare avviene in un secondo momento, al più tardi al momento dell'estinzione del conto previdenza o della polizza di previdenza in occasione del vostro pensionamento. Potete continuare a detrarre gli interessi per l'intera ipoteca nella vostra dichiarazione fiscale. Inoltre, il vostro capitale e i proventi da interessi sul conto previdenza sono esenti da imposte. Le imposte sono dovute solo al momento del successivo prelevamento a un'aliquota ridotta.

Anche se l'ammortamento diretto può darvi la sensazione di ridurre attivamente il vostro debito, l'ammortamento indiretto potrebbe rivelarsi finanziariamente vantaggioso per voi. Ciò dipende dall'entità della vostra ipoteca, dall'addebito degli interessi, dal vostro reddito e dal rendimento ottenibile a lungo termine.

Cosa tenere a mente in caso di promozione della proprietà d'abitazioni con gli averi previdenziali

La promozione della proprietà d'abitazioni (PPA) vi consente di prelevare anticipatamente gli averi previdenziali del 2° pilastro (cassa pensioni) e del 3° pilastro (3a) per agevolare l'acquisto di una proprietà di abitazione a uso proprio. In questo modo aiuta a realizzare il sogno di un'abitazione di proprietà. L'utilizzo di averi previdenziali è consentito esclusivamente per finanziare l'abitazione di proprietà a uso proprio. Appartamenti di vacanza, oggetti a reddito, ecc., non possono essere finanziati con gli averi previdenziali.

Ulteriori disposizioni sul prelievo degli averi previdenziali per l'abitazione di proprietà sono:

• Fino all'età di 50 anni è possibile prelevare l'intero capitale di risparmio dalla cassa pensioni. A partire dall'età di 50 anni, è possibile utilizzare al massimo la metà del capitale di previdenza accumulato o l'importo disponibile al momento del compimento del 50° anno di età, a seconda di quale sia l'importo più alto. L'importo massimo del prelievo è indicato nel certificato della cassa pensioni o può essere richiesto alla cassa pensioni stessa.
• Il prelievo anticipato degli averi della cassa pensioni deve ammontare ad almeno 20'000 franchi; per il pilastro 3a non ci sono limitazioni.
• Il prelievo anticipato deve essere effettuato al più tardi tre anni prima dell'insorgere del diritto alle prestazioni di vecchiaia. Alcune casse pensioni adottano un'interpretazione meno rigida a questo proposito.
• Prelievi PPA singoli devono essere effettuati a distanza di almeno cinque anni l'uno dall'altro.
• I riscatti volontari nella cassa pensioni possono essere prelevati in anticipo non prima di 3 anni a decorrere dall'ultimo riscatto come PPA. In caso tale periodo di blocco non venga rispettato, è prevista la restituzione a posteriori dei vantaggi fiscali conseguiti tramite il riscatto nella cassa pensioni.
• L'istituto di previdenza può stabilire nel proprio regolamento che la costituzione in pegno o il prelievo anticipato possano essere ridotti o rifiutati del tutto in caso di sottocopertura.
• È necessario il consenso scritto del coniuge o della coniuge oppure del partner registrato o della partner registrata.
• In caso di vendita dell'immobile, il prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni deve essere rimborsato.

Vantaggi e svantaggi del prelievo e della costituzione in pegno

Esistono due modi per utilizzare l'avere previdenziale per l'acquisto di un'abitazione a uso proprio: prelievo anticipato e costituzione in pegno. Entrambe le modalità hanno vantaggi e svantaggi. Pertanto, è importante ponderare attentamente questa decisione. Tendenzialmente, però, vale il seguente principio: se non volete rischiare riduzioni della futura prestazione di vecchiaia e potete permettervelo in base ai criteri di sostenibilità, vi conviene optare per la costituzione in pegno. In questo caso, l'avere di vecchiaia rimane nella cassa pensioni e serve solo come garanzia del prestito ipotecario.

Quali sono i pro e i contro di un prelievo anticipato?

Vantaggi del prelievo anticipato:

• Capitale proprio più elevato e di conseguenza ipoteca inferiore: minori spese per tassi ipotecari e ammortamenti.
• Possibilità di riscuotere gli averi della cassa pensionie in modo scaglionato.

Svantaggi del prelievo anticipato:

• Minori prestazioni di vecchiaia: un prelievo anticipato comporta prestazioni di vecchiaia inferiori poiché l'avere della cassa pensioni viene ridotto di un importo pari a quello prelevato anticipatamente. Per questo si consiglia di rimborsarne almeno una parte.
• Zero interessi sull'importo prelevato anticipatamente: meno denaro nella cassa pensioni significa anche meno proventi da interessi. Questo indebolisce la previdenza personale per la vecchiaia.
• Riduzione delle prestazioni di rischio: in base alle condizioni della cassa pensioni, le prestazioni di rischio in caso di decesso o invalidità potrebbero essere ridotte. È opportuno verificare accuratamente questo aspetto.

Quali sono i pro e i contro di una costituzione in pegno?

Vantaggi della costituzione in pegno:

• Mantenimento dell'avere di vecchiaia: l'avere di vecchiaia resta nella cassa pensioni e non viene ridotto. Questo garantisce le future prestazioni di vecchiaia.
• Prestito ipotecario più elevato: la banca concede un prestito ipotecario più elevato, poiché l'avere della cassa pensioni funge da garanzia.
• Nessuna perdita di interessi: sull'importo costituito in pegno continuano a essere accreditati gli interessi. A beneficiarne è la previdenza per la vecchiaia.
• Imposta sulla liquidazione in capitale: l'imposta sulla liquidazione di capitale viene riscossa solo in caso di realizzazione del pegno.

Svantaggi della costituzione in pegno:

• Prestazioni di vecchiaia inferiori in caso di insolvenza: in caso di insolvenza, le prestazioni di vecchiaia del costituente in pegno possono essere ridotte in quanto il creditore ipotecario può avere accesso agli averi previdenziali.
• Riduzioni delle prestazioni di rischio: in caso di invalidità o decesso è possibile una riduzione delle prestazioni di rischio, in base alle condizioni della cassa pensioni.
• Ammortamento necessario: la parte del prestito ipotecario coperta dall'avere della cassa pensioni deve essere ammortizzata affinché i fondi della cassa pensioni possano essere nuovamente svincolati in un secondo tempo. Ciò comporta ulteriori obblighi finanziari.

Rimborso di un prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni

La proprietà di abitazione finanziata con gli averi della cassa pensioni è soggetta a una limitazione del diritto di alienazione, che deve essere annotata nel registro fondiario. In caso di vendita della proprietà di abitazione, l'importo prelevato in anticipo deve essere restituito. 

Se si desidera utilizzare il ricavato della vendita per una nuova abitazione di proprietà a uso proprio entro due anni, il prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni non deve essere rimborsato (acquisto sostitutivo). L'importo può essere trasferito su un conto di libero passaggio e prelevato nuovamente al momento dell'acquisto della nuova abitazione di proprietà. 

La persona assicurata ha anche la possibilità di rimborsare volontariamente il prelievo anticipato. Questo avviene direttamente tramite la cassa pensioni. L'importo minimo di rimborso è di 10'000 franchi. Il rimborso PPA non è considerato un acquisto volontario dalla cassa pensioni e non è quindi fiscalmente deducibile.

Ricordate: è possibile richiedere alle autorità fiscali competenti il rimborso delle imposte pagate al momento del prelievo anticipato. La relativa domanda deve essere presentata entro tre anni dal rimborso. Il rimborso viene effettuato dalle autorità fiscali senza interessi.

Il rimborso volontario del prelievo anticipato PPA è possibile:

• fino al compimento del 65° anno di età;

• fino al verificarsi di un caso di previdenza (invalidità o morte);

• fino al pagamento in contati della prestazione di libero passaggio al momento dell'uscita dalla cassa pensioni.

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