Posséder son logement: quelle influence sur le patrimoine et la prévoyance?

Le logement en propriété doit pouvoir être financé à long terme, même après le départ à la retraite. Le calcul de la capacité financière indique si cela est possible. Pour ce faire, on compare les coûts du logement au revenu disponible. Le calcul des coûts repose sur une approche délibérément conservatrice, avec un taux d’intérêt hypothécaire de 5% et des frais d’entretien et frais annexes à hauteur d’environ 1% de la valeur du bien immobilier. Ce faisant, les éventuelles variations de taux ne déséquilibreraient pas le financement.

La valeur indicative est la suivante: avant le départ à la retraite, les coûts de logement ne devraient pas dépasser un tiers du revenu. Après le départ à la retraite, ils peuvent atteindre jusqu’à 38%, car plus aucune charge sociale n’est due sur les rentes. Etant donné que le revenu diminue généralement à la retraite, un financement viable aujourd’hui peut se transformer en une difficulté plus tard.

Exemple de calcul: un logement en propriété d’une valeur vénale de 1,5 million de francs est nanti aux deux tiers (hypothèque d’un million de francs). Les coûts de logement indicatifs s’élèvent à 65’000 francs par an. Avant le départ à la retraite, les charges hypothécaires pour un ménage dont le revenu s’élève à 200’000 francs se situent encore autour de la valeur indicative, soit environ un tiers du revenu. Si, une fois à la retraite, le revenu chute à 120’000 francs, les charges atteignent alors environ 54%.

La capacité financière peut basculer avec le départ à la retraite

Dans cet exemple, le financement n’est plus viable après le départ à la retraite. Pour rétablir la capacité financière, l’hypothèque devrait être réduite. Par ailleurs, il serait dans le présent cas judicieux de prévoir une marge de manœuvre au niveau du revenu. Si le niveau des revenus venait à changer, par exemple en raison de la perte d’un revenu, la capacité financière pourrait également se dégrader.

Il n’est toutefois pas recommandé d’amortir «excessivement» son logement à usage propre avant son départ à la retraite. Un amortissement élevé permet certes de faire baisser les coûts du logement, mais la structure du patrimoine change également, ce qui peut aussi affecter les prestations de prévoyance ultérieures, en fonction de la source de financement. Si des avoirs de la caisse de pension sont utilisés pour l’amortissement, cela entraîne une baisse du montant de la rente ou une réduction de la prestation en capital, car une partie des avoirs de vieillesse est immobilisée dans le logement. Si l’amortissement est financé par l’épargne ou les fonds du pilier 3a, le patrimoine disponible s’en trouve alors réduit. Ces deux facteurs peuvent fortement restreindre la marge de manœuvre financière à disposition.

Exemple: l’argent de la caisse de pension est ici utilisé pour l’amortissement. Cela ne modifie pas le patrimoine global, mais bien sa composition: sa plus grande partie est transféré de la caisse de pension vers le bien immobilier à usage personnel.

Un amortissement avec les avoirs de caisse de pension déplace le patrimoine de prévoyance dans le logement à usage propre