La proprietà abitativa tra patrimonio e previdenza: come pianificare al meglio il pensionamento

L'abitazione di proprietà deve rimanere finanziariamente sostenibile a lungo termine anche dopo il pensionamento. Il fatto che sia possibile o meno viene attestato mediante il calcolo della sostenibilità, in cui vengono confrontati i costi abitativi con il reddito disponibile. I costi vengono calcolati in modo volutamente prudente, applicando un tasso d'interesse ipotecario del cinque per cento e considerando spese di manutenzione e accessorie pari a circa l'1 per cento del valore dell'immobile. Le variazioni dei tassi d'interesse non alterano così l'equilibrio del finanziamento.

Come valore indicativo vale quanto segue: prima del pensionamento i costi abitativi dovrebbero rappresentare al massimo un terzo del reddito. Dopo il pensionamento è possibile un incremento fino al 38 per cento, poiché sulle rendite non sono più previste deduzioni sociali. Dal momento che il reddito durante il pensionamento generalmente diminuisce, un finanziamento oggi sostenibile può trasformarsi in una sfida in futuro.

Esempio di calcolo: abitazione di proprietà con un valore venale di CHF 1.5 milioni e anticipo di due terzi (ipoteca di CHF 1 milione). I costi abitativi indicativi ammontano a 65'000 franchi all'anno. Prima del pensionamento, con un reddito di 200'000 franchi l'onere ipotecario rientra ancora nel range del valore indicativo di circa un terzo del reddito. Se dopo il pensionamento il reddito scende a 120'000 franchi, l'onere sale al 54 per cento circa. 

Il pensionamento può compromettere la sostenibilità

In questo esempio il finanziamento non è più sostenibile dopo il pensionamento. Per ripristinare la sostenibilità, bisognerebbe ridurre l'ipoteca. È inoltre opportuno prevedere una riserva per quanto riguarda il reddito. Se cambia la situazione reddituale, per esempio qualora venga meno un reddito, anche la sostenibilità può subire un peggioramento.

Non è tuttavia consigliabile ammortizzare «eccessivamente» l'abitazione di proprietà prima del pensionamento. Se da un lato diminuiscono i costi abitativi, dall'altro cambiano però anche la composizione del patrimonio e, a seconda della fonte di finanziamento, anche le successive prestazioni previdenziali. Se per l'ammortamento viene utilizzato il capitale della cassa pensioni, si avrà diritto a una rendita inferiore o a un capitale inferiore, poiché una parte dell'avere di vecchiaia è vincolata nell'abitazione di proprietà. Se l'ammortamento viene finanziato con i risparmi o con fondi del pilastro 3a, si riduce il patrimonio disponibile. In entrambi i casi il margine di manovra finanziario può risultare notevolmente limitato.

Esempio: in questo caso per l'ammortamento viene utilizzato il denaro della cassa pensioni. In questo modo il patrimonio complessivo non cambia, ma la sua composizione sì: la maggior parte passa dalla cassa pensioni all'abitazione di proprietà.

L'ammortamento con patrimonio della cassa pensioni trasferisce patrimonio previdenziale all'abitazione di proprietà