Il parere dell'economista capo di Raiffeisen

Sfangata per un pelo

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Edizione 11.09.2019 – Il parere dell'economista capo di Raiffeisen

Martin Neff – Economista capo di Raiffeisen
Martin Neff – Economista capo di Raiffeisen

Anni fa, mentre mi trovavo in Toscana, sui cieli sopra la costa era ogni giorno un continuo sfrecciare di elicotteri. A lungo avevo brancolato nel buio sul motivo di questo viavai, finché la gente del posto mi aveva spiegato che si trattava di elicotteri della Guardia di Finanza a caccia di costruzioni edilizie abusive. Come, prego? In Italia le disposizioni delle autorità sono prese con molta più leggerezza rispetto a qualsiasi altro posto nel mondo. L'abusivismo edilizio è effettivamente una sorta di sport nazionale. Un ampliamento dissimulato della propria casa attraverso lo spostamento di due muri perimetrali o con l'aggiunta di un ulteriore piano è considerato ancora oggi un peccatuccio veniale. Nel 1994 e nel 2003 il governo di Silvio Berlusconi aveva attuato due condoni edilizi che dall'oggi al domani conferivano agli edifici abusivi uno status di piena legalità. Probabilmente il Cavaliere sapeva che questa soluzione era nettamente più comoda rispetto a una demolizione, che spesso avveniva soltanto sulla carta. Delle 16 500 costruzioni illegali che avrebbero dovuto essere abbattute negli ultimi quindici anni, neanche 500 hanno infatti avuto un incontro ravvicinato con una ruspa. A dire il vero, anche questo dato deve essere probabilmente preso con un sano beneficio d'inventario. Le statistiche e l'Italia sono notoriamente due rette parallele.

Qui da noi in Svizzera prendiamo invece le cose con puntigliosità decisamente maggiore. Nel Paese in cui un tempo venivano contate anche le api (per i noti motivi, anche oggi sarebbe di nuovo opportuno farlo), la trasparenza rappresenta la base più importante per un'osservazione oggettiva. Almeno è così sulla carta. Ma talvolta anche in terra elvetica è difficile mantenere una visione d'insieme. Fra tre mesi le cifre appena pubblicate sulla crescita economica svizzera nel secondo trimestre saranno già storia passata, in quanto verranno sottoposte a ulteriori revisioni – e di sicuro non sarà l'ultima volta. Per sapere in via definitiva in quale misura la congiuntura rossocrociata è effettivamente cresciuta nel 2019, gli svizzeri dovranno pazientare fino all'estate 2020. Ma a quel punto non avranno praticamente più nessun interesse a riguardo, tanto più che i dati pubblicati non saranno ancora del tutto finali. L'andamento congiunturale è quindi piuttosto un volo cieco e a velocità spesso indefinita, e c'è già da rallegrarsi se la direzione è perlopiù quella giusta.

 

Gli immobili sfitti non fanno scalpore – non più!

È appena stato pubblicato il Censimento federale delle abitazioni vuote, ora disponibile per ogni comune della Svizzera. Un anno fa, questa statistica aveva destato un notevole scalpore nei media. E non solo, in quanto ha decisamente spaventato le istanze di vigilanza, che si erano quindi sentite obbligate ad alzare il dito ammonitore e richiamare il mercato alla ragione. Con il risultato che le banche si sono accordate su una regolamentazione autoimposta per il finanziamento degli immobili di reddito, peraltro recentemente approvata dall'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari. La pubblicazione dei dati lo scorso lunedì ha quindi riscosso un'eco mediatica più contenuta rispetto allo scorso anno. Le cifre ormai si sono sgonfiate, e dopo che già l'anno precedente si parlava di città fantasma, anche la copertura mediatica è stata decisamente sottotono. Eppure i dati nascondono anche vere e proprie sorprese. Ma iniziamo dalle nude cifre. Il 1° giugno 2019 si contavano in Svizzera 75 323 abitazioni vuote, ossia l'1,66% del patrimonio abitativo complessivo, come si legge nel comunicato stampa dell'Ufficio federale di statistica. In prima battuta sorprende quindi l'aumento piuttosto modesto rispetto all'anno precedente. Il tasso di sfitto è infatti cresciuto soltanto in misura marginale dall'1,62% all'1,66%. Anche se ciò si traduce in un aumento di quasi il 5% delle abitazioni vuote, tutti avevano previsto un'impennata molto più decisa. Per questo le cifre sono passate quasi sotto silenzio agli occhi dell'opinione pubblica. E in fondo va bene così, in quanto una singola statistica è in grado di dire troppo poco in merito alle dinamiche di mercato. È il quadro complessivo quello che conta..

 

Proliferazione formidabile, interpretazione(i) impossibile(i)

Per il conteggio del tasso di sfitto è necessario non solo riportare al numeratore le abitazioni vuote il giorno di riferimento, ma anche conoscere il patrimonio edilizio residenziale complessivo – ossia il denominatore. Nella realtà, purtroppo, sia né il nominatore né tantomeno il denominatore sono certi oltre ogni ragionevole dubbio. Accade infatti frequentemente che i comuni forniscano all'Ufficio federale di statistica cifre inesatte – ampiamente inesatte, si veda bene, per i più disparati motivi. Due anni fa, Wangen bei Olten ha corretto la notifica originaria di un tasso di sfitto del 10,44% a meno della metà – un livello ancora elevato, ma soltanto una congiuntura sfortunata e non una catastrofe. Nel 2013 i comuni del cantone Nidvaldo hanno comunicato dati sbagliati. Raramente ciò avviene con intenzione: perlopiù, i rilevamenti sono incompleti e i metodi differenti. E questo è quanto per il numeratore. Ma anche per il denominatore la situazione è critica, in quanto anch'esso contiene punti di imponderabilità e fa registrare oscillazioni difficilmente comprensibili. Le variazioni del patrimonio abitativo complessivo oscillano fortemente. Nel 2017 il progresso era stato pari a 68 983 abitazioni – una proliferazione formidabile – mentre nel 2018 il computo si era fermato a «sole» 48 669 abitazioni, ossia quasi il 30% in meno. Per il 2019 vengono indicate ad oggi 59 404 nuove abitazioni nel parco abitativo. La base oscilla fortemente, quindi le cifre devono essere lette con estrema cautela, e soprattutto non possono essere prese isolatamente. Soltanto incrociando tali cifre sia con i dati sul versante dell'offerta, quali licenze e domande di costruzione, attività di costruzione o riserve di commesse nel settore edilizio, sia con i dati sul versante della domanda come crescita della popolazione o dei redditi, è possibile tracciare un quadro moderatamente plausibile. E tale quadro si presenta pressappoco come segue.

Piccolo bilancio in cinque punti

  1. Nel segmento delle abitazioni di proprietà, gli immobili sfitti non rappresentano un problema.
  2. C'è un eccesso di offerta per le abitazioni in affitto, ma soltanto laddove la domanda è stata sovrastimata. Segnatamente, si tratta di aree periferiche idealizzate con molta fantasia dagli investitori come meravigliosi e vivibilissimi comuni per pendolari, anche se in realtà sono state promosse aggressivamente soprattutto perché in tali ubicazioni si trovano ancora terreni edificabili (a prezzi accessibili).
  3. Nei centri urbani effettivamente richiesti e realmente interessanti permane invece un'offerta insufficiente di spazi abitativi. Nei cantoni di Zugo, Ginevra, Obvaldo o Zurigo il tasso ufficiale di sfitto si attesta al di sotto dell'1%. In uno scenario del genere bisogna quindi quasi parlare di carenza di alloggi, e in alcune città addirittura di emergenza abitativa
  4. Il mercato reagisce, e i segnali sotto forma di tempi di commercializzazione più lunghi o concessioni sul prezzo per i contratti di locazione vengono presi con la massima serietà.
  5. Non ci troviamo in un cosiddetto «ciclo del maiale », ma il mercato reagisce in maniera abulica e mostra spazi di frenata estremamente lunghi. Tanto più che è stato appena tolto il piede dal pedale dell'acceleratore.