Bases de financement relatives aux hypothèques

Conséquences fiscales d'un achat immobilier

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L'achat d'un bien immobilier peut en effet comporter toutes sortes d'avantages sur le plan fiscal. Quand puis-je recourir à un paiement de la caisse de retraite (ou du compte de prévoyance 3a) pour mon usage personnel? Que faut-il prendre en compte dans le cadre d'un financement avec retrait anticipé ou une mise en gage des 2e et 3e piliers? Lisez ici les points les plus importants auxquels vous devez faire attention.

Prélèvement anticipé ou mise en gage du 2e ou du 3e pilier

Les capitaux de prévoyance sont des fonds de la prévoyance professionnelle obligatoire versés dans la caisse de pension ou sur un compte de libre passage (2e pilier) ainsi que des fonds de la prévoyance liée volontaire versés dans une police de prévoyance ou sur un compte de prévoyance (pilier 3a).

Il est fréquent que le financement d'une partie des capitaux propres soit assuré par le prélèvement anticipé et/ou par une mise en gage des avoirs du 2e ou du 3e pilier. Il est possible d'effectuer un versement depuis la caisse de pension ou le compte de prévoyance 3a pour un usage propre:

  • pour l'acquisition et la construction d'un logement habité par le propriétaire en qualité d'investissement maintenant et accroissant la valeur dans votre logement à usage propre;
  • pour le remboursement de votre dette hypothécaire;
  • pour l'acquisition de parts sociales dans une coopérative de construction de logements.

 

Retrait anticipé?

En cas de retrait anticipé de la caisse de retraite ou de la prévoyance liée 3a, vous retirez une partie de votre capital de prévoyance sous forme de capitaux propres.

  • Le retrait a lieu au profit de la banque ou du vendeur du bien immobilier directement.
  • L'avoir perçu de manière anticipée est imposé au même titre qu'une prestation en capital issue de la prévoyance.
  • Les prestations de vieillesse de la caisse de retraite sont diminuées en conséquence.
  • Les prestations de risques de la caisse de retraite peuvent être réduites, par exemple suite à une vente ou un divorce (votre caisse de retraite vous en informe).
  • Obligation de remboursement en cas de location ou d'aliénation.

 

Le prélèvement par anticipation est enregistré sous la forme d'une prestation en capital avec l'impôt sur le revenu. L'évaluation de l'impôt est traitée séparément du reste des revenus pour le prélèvement anticipé. En fonction du canton de résidence, le prélèvement anticipé est imposé à un taux spécial ou au taux de pension.

D'après un tableau publié par l'Administration fédérale des contributions, le prélèvement anticipé est traité comme une rente à vie. Il sert de base à l'imposition d'une rente fictive.

  • Un taux spécial plus bas que les taux normaux
  • Le prélèvement anticipé est imposé à un taux plus bas que le taux d'imposition ordinaire.
  • Le montant de l'impôt peut varier.
  • La base fiscale constitue la base du taux d'imposition de chaque commune de résidence. Elle peut varier d'une année à l'autre.

 

Mise en gage

En lieu et place d'un versement anticipé pour une propriété du logement, il est également possible de mettre en gage le compte de prévoyance au profit de la banque, autrement dit à le déposer en garantie. Les conditions générales applicables sont alors identiques à celles du versement anticipé.

  • La Banque peut à tout instant demander le paiement à des fins d'une réduction de dettes.
  • Rien n'est retiré si bien qu'aucun impôt n'est exigible.
  • Les prestations de vieillesse et de risque de la caisse de pension restent complètes tant qu'aucun cas de prévoyance ne survient.

 

Les avantages de la mise en gage

Les intérêts hypothécaires élevés peuvent être déduits du revenu imposable. Ainsi, la dette hypothécaire n'est pas réduite mais uniquement couverte. Les prestations de vieillesse et de risque restent donc inchangées tant qu'un cas de prévoyance ne survient pas.

 

l'impôt immobilier

L'impôt immobilier est prélevé pour les personnes morales et physiques qui, à la fin d'une année civile, sont inscrites au registre foncier comme propriétaires d'un bien immobilier. L'impôt immobilier est également connu sous le terme d'impôt foncier. Le taux de l'impôt immobilier est fixé par la commune et ne peut excéder 1,5 pour mille de la valeur officielle. Certains cantons (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL et AG) renoncent au prélèvement de cet impôt.

 

Comment l'impôt immobilier est-il calculé?

Le taux d'imposition correspond à un montant proportionnel à la valeur du terrain. Le montant de l'impôt peut être directement calculé à partir du taux. 

Le taux d'imposition de l'impôt immobilier n'est pas multiplié par la base fiscale (procédure identique à celle applicable au calcul de l'impôt sur la fortune).

 

Exemple

Pour un taux d'imposition de 1 pour mille et une valeur fiscale du terrain de CHF 500'000.–, le montant de l'impôt s'élève á CHF 500.–.

 

Coûts du changement de propriétaire

On parle de changement de propriétaire lorsqu'un objet est transféré à un autre propriétaire. Le changement de propriétaire correspond au changement de l'inscription au registre foncier du propriétaire. Ce changement doit être taxé d'un droit de mutation. C'est pourquoi il est lié à des coûts. Les droits de mutation ne sont pas perçus dans tous les cantons.

 

Quels sont les coûts de changement de propriétaire?

Le montant des droits de mutation se calcule sur la base du prix d'achat. L'imposition se situe actuellement entre 1,5 et 3,3 % selon les cantons.

S'ajoutent les frais liés à la création de titres hypothécaires, des taxes d'enregistrement au registre foncier et les honoraires du notaire. Globalement, les coûts liés à une acquisition immobilière peuvent représenter jusqu'à 5 % selon les pratiques cantonales.

 

Valeur locative

Pour les contribuables propriétaires d'un logement, la valeur locative est ajoutée aux revenus. Cette valeur locative est basée sur le montant que le propriétaire devrait percevoir dans le cadre d'une location à des tiers ou que le locataire devrait payer en tant que loyer: elle est déterminée par les communes.

Certes, les charges d'intérêt pour l'hypothèque et tous les frais d'entretien occasionnés pour maintenir la valeur de la propriété sont déductibles fiscalement, mais en cette période de taux d'intérêt hypothécaires actuellement très bas, le revenu imposable est, en règle générale, légèrement plus élevé que pour le locataire en raison de la valeur locative.

 

Amortissement indirect

L'amortissement indirect de votre hypothèque ne diminue pas votre dette hypothécaire mais vous avez la possibilité de placer le montant de l'amortissement convenu sur un compte de prévoyance du 3e pilier. Le remboursement effectif du montant de l'hypothèque à amortir intervient ultérieurement.

Dans l'amortissement indirect, vous pouvez toujours déduire les intérêts dans votre déclaration d'impôts, et ce, pour la totalité de l'hypothèque. Par ailleurs, votre capital et les produits des intérêts sur le compte de prévoyance sont exonérés d'impôt. Les impôts sont dus uniquement lors du prélèvement ultérieur, qui plus est à un taux d'imposition réduit.