Finanzierungsgrundlagen Hypothek

Steuerliche Auswirkung bei Immobilienerwerb

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Der Kauf einer Immobilie bringt oftmals eine Reihe an steuerlichen Vorzügen und Aufwendungen mit sich. Wann darf ich eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto für den Eigenbedarf einsetzen? Was ist bei einer Finanzierung mit Vorbezug oder Verpfändung der 2. und 3. Säule zu beachten? Lesen Sie hier die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten.

 

Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule oder 3. Säule

Unter Vorsorgegeldern versteht man Gelder der beruflichen obligatorischen Vorsorge in der Pensionskasse oder auf dem Freizügigkeitskonto (2. Säule), sowie Gelder der freiwilligen gebundenen Vorsorge in einer Vorsorgepolice oder auf dem Vorsorgekonto (Säule 3a).

Oft lässt sich ein Teil des Eigenkapitals mit dem Vorbezug und/oder einer Verpfändung von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule finanzieren. Eine Auszahlung aus der Pensionskasse  oder dem 3a-Vorsorgekonto kann für den Eigenbedarf eingesetzt werden:

  • Für Erwerb und Erstellung von selbst bewohntem Wohneigentum als wertvermehrende und werterhaltende Investition in Ihr Eigenheim
  • Als Rückzahlung Ihrer Hypothekarschuld
  • Für den Erwerb von Anteilscheinen an einer Wohnbaugenossenschaft

 

Vorbezug

Beim Vorbezug aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a beziehen Sie einen Teil Ihres Vorsorgekapitals als Eigenkapital.

  • Die Auszahlung erfolgt an die Bank oder direkt an den Immobilienverkäufer.
  • Das vorbezogene Guthaben wird wie eine Kapitalleistung aus Vorsorge besteuert.
  • Die Altersleistungen der Pensionskasse werden entsprechend verringert.
  • Die Risikoleistungen der Pensionskasse können sich – z. B. infolge Verkauf oder Scheidung – reduzieren (Ihre Pensionskasse gibt Auskunft).
  • Rückzahlungspflicht bei Vermietung und Veräusserung.

 

Der vorbezogene Betrag wird als Kapitalleistung mit der Einkommenssteuer erfasst. Die Steuerbemessung für den Vorbezug wird getrennt vom übrigen Einkommen behandelt. Ob der Vorbezug zum Spezialsatz oder zum Rentensatz versteuert wird, hängt vom jeweiligen Wohnkanton ab.

Basierend auf einer von der eidgenössischen Steuerverwaltung publizierten Tabelle, wird der Vorbezug wie eine lebenslange Rente behandelt. Er wird als Grundlage für die Besteuerung einer fiktiven Rente angewendet.

  • Ein Spezialsatz, der tiefer ist als die normalen Sätze.
  • Der Vorbezug wird zu einem tieferen Satz als dem ordentlichen Steuersatz besteuert.
  • Die Steuerhöhe kann variieren.
  • Der Steuerfuss ist die Basis für den Steuersatz der jeweiligen Wohngemeinde. Er kann daher von Jahr zu Jahr variieren.

 

Verpfändung

Anstelle eines Vorbezugs für Wohneigentum kann das Vorsorgekonto auch zu Gunsten der Bank verpfändet, sprich als Sicherheit hinterlegt werden. Es gelten dabei die gleichen Rahmenbedingungen wie für den Vorbezug. Bei einer Verpfändung bleibt das Kapital in der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge 3a investiert.

  • Die Bank kann die Auszahlung zur Schuldenreduktion jederzeit verlangen.
  • Es werden keine Mittel bezogen, also werden auch keine Steuern fällig.
  • Alters- und Risikoleistung der Pensionskasse bleiben vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

 

Vorteile bei Verpfändung

Die höheren Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Hypothekarschuld wird nicht verringert, sondern nur abgesichert. Somit bleiben die Alters- und Risikoleistungen vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

 

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer wird für natürliche und juristische Personen erhoben, die am Ende des Kalenderjahres als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Die Liegenschaftssteuer ist auch als Grund- oder Grundstückssteuer bekannt. Der Satz der Liegenschaftssteuer wird von der Gemeinde festgesetzt und darf höchstens 1,5 Promille des amtlichen Wertes betragen. Gewisse Kantone (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG) verzichten auf die Erhebung der Steuer.

 

Wie wird die Liegenschaftssteuer berechnet?

Bei diesem Steuersatz handelt es sich um eine proportionale Steuer. Der Steuerbetrag steht immer im gleichen Verhältnis zum Grundstückswert. Der Steuerbetrag kann aufgrund des Satzes unmittelbar errechnet werden. Der Steuersatz der Liegenschaftssteuer wird nicht mit einem Steuerfuss multipliziert (Vorgehensweise bei der Vermögenssteuerberechnung).

 

Beispiel

Bei einem Steuersatz von 1 Promille und einem Steuerwert des Grundstückes von 500'000 Franken ergibt sich ein Steuerbetrag von 500 Franken.

 

Handänderungskosten

Von einer Handänderung spricht man, wenn ein Objekt den Eigentümer wechselt – also in andere Hände übergeht. Die Handänderung ist die Änderung des Eigentümer-Eintrags im Grundbuch. Dieser Eigentümer-Wechsel ist in einigen Kantonen mit der Handänderungssteuer zu besteuern. Es können noch weitere Kosten oder Gebühren im Zusammenhang mit der Handänderung anfallen. Die Handänderungssteuer gibt es nicht mehr in allen Kantonen.

 

Wie hoch sind die Handänderungskosten?

Die Höhe der Handänderungssteuer berechnet sich aufgrund des Kaufpreises. Die Steuer liegt zurzeit je nach Kanton zwischen 1,5 % und 3,3 %.

Hinzu kommen die Kosten für die Ausstellung der Grundpfandtitel, die Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch und die Notargebühren. Je nach den Modalitäten des jeweiligen Kantons können sich die gesamten Kosten für den Erwerb einer Immobilie auf bis zu 5 % belaufen.

 

Eigenmietwert

Bei steuerpflichtigen Personen mit Wohneigentum wird der Eigenmietwert zum Einkommen hinzugerechnet. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer bei Fremdvermietung erzielen würde bzw. den der Mieter als Miete zahlen müsste, und wird von den Gemeinden festgelegt.

Zwar können die Zinskosten für die Hypothek und sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten für die Immobilie wiederum steuerlich abgezogen werden, aber gerade bei den derzeit rekordtiefen Hypothekarzinsen bleibt in aller Regel unter dem Strich immer noch ein durch den Eigenmietwert verursachtes leicht höheres steuerbares Einkommen als beim Mieter.

 

Indirekte Amortisation

Mit einer indirekten Amortisation Ihrer Hypothek reduzieren Sie nicht die Hypothekarschuld, sondern können die vereinbarte Amortisationssumme auf einem Vorsorgekonto der 3. Säule platzieren. Die effektive Rückzahlung der zu amortisierenden Hypothekensumme erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Sie können bei der indirekten Amortisation nach wie vor die Zinsen für die ganze Hypothek in Ihrer Steuererklärung zum Abzug bringen. Zudem sind Ihr Kapital und die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung an, und zwar zu einem reduzierten Steuersatz.