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Immobilie kaufen – die steuerlichen Auswirkungen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bringt das eine Reihe an steuerlichen Vorzügen und Aufwendungen mit sich. Lesen Sie hier die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten. Von Amortisation bis Vorbezug.

Sie haben eine Immobilie erworben und wollen wissen, welche Kosten für den Immobilienkauf steuerlich abzugsfähig sind? Sie fragen sich: Wann darf ich eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto als Eigenkapital einsetzen? Und was muss ich bei einer Finanzierung mit Vorbezug oder Verpfändung der 2. und 3. Säule beachten? 


Wir beantworten Ihre wichtigsten Fragen zu steuerlichen Auswirkungen rund um Ihren Immobilienkauf:

  • Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule oder 3. Säule
  • Liegenschaftssteuer
  • Handänderungskosten
  • Eigenmietwert
  • Indirekte Amortisation
  • Gut zu wissen: Das kann ich bei meiner Immobilie steuerlich absetzen

Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule oder 3. Säule

Das schweizerische System der Altersvorsorge besteht aus: 

  • der staatlichen Vorsorge (1. Säule), 

  • der beruflichen Vorsorge (2. Säule) sowie 

  • der privaten Vorsorge (3. Säule).

Unter Vorsorgegeldern werden also Gelder der beruflichen obligatorischen Vorsorge in der Pensionskasse oder auf dem Freizügigkeitskonto (2. Säule), sowie Gelder der freiwilligen gebundenen Vorsorge in einer Vorsorgepolice oder auf dem Vorsorgekonto (Säule 3a) verstanden.

Oft lässt sich ein Teil des Eigenkapitals für Ihre Immobilie mit dem Vorbezug und/oder einer Verpfändung von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule finanzieren. In folgenden Fällen darf eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto für Ihren Eigenbedarf eingesetzt werden:

  • Selbst bewohntes Wohneigentum erwerben oder erstellen 

  • Wertvermehrende und werterhaltende Renovationen in Ihr Eigenheim finanzieren

  • Hypothekarschuld rückzahlen

  • Anteilscheine an einer Wohnbaugenossenschaft erwerben

Vorbezug

Beim Vorbezug aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a beziehen Sie einen Teil Ihres Vorsorgekapitals als Eigenkapital: 

  • Die Auszahlung erfolgt an die Bank oder direkt an den Immobilienverkäufer.

  • Das vorbezogene Guthaben wird separat besteuert.

  • Die Altersleistungen der Pensionskasse können entsprechend verringert werden. 

  • Die Risikoleistungen der Pensionskasse können sich – z. B. infolge Verkauf oder Scheidung – reduzieren (Ihre Pensionskasse gibt Auskunft).

  • Bei Vermietung und Veräusserung der Liegenschaft haben Sie eine Rückzahlungspflicht.

Der vorbezogene Betrag wird als Kapitalleistung mit der Einkommenssteuer erfasst. Die Steuerbemessung für den Vorbezug wird getrennt vom übrigen Einkommen behandelt. Ob der Vorbezug zum Spezialsatz oder zum Rentensatz versteuert wird, hängt vom jeweiligen Wohnkanton ab.

Basierend auf einer von der eidgenössischen Steuerverwaltung publizierten Tabelle, wird der Vorbezug wie eine lebenslange Rente behandelt. Er wird als Grundlage für die Besteuerung einer fiktiven Rente angewendet.

Dabei gilt:

  • Ein Spezialsatz, der tiefer ist als die normalen Sätze.

  • Der Vorbezug wird zu einem tieferen Satz als dem ordentlichen Steuersatz besteuert.

  • Die Steuerhöhe kann variieren.

  • Der Steuerfuss ist die Basis für den Steuersatz der jeweiligen Wohngemeinde. Er kann daher von Jahr zu Jahr variieren.

Verpfändung

Anstelle eines Vorbezugs für Wohneigentum kann Ihr Vorsorgekonto auch zu Gunsten der Bank verpfändet werden –, sprich: als Sicherheit hinterlegt werden. Es gelten dabei die gleichen Rahmenbedingungen wie für den Vorbezug. Bei einer Verpfändung bleibt das Kapital in der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge 3a investiert.

Das bedeutet konkret:

  • Die Bank kann die Auszahlung zur Schuldenreduktion jederzeit verlangen.

  • Es werden keine Mittel bezogen, also werden auch keine Steuern fällig.

  • Alters- und Risikoleistung der Pensionskasse bleiben vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

Vorteile bei Verpfändung

Die höheren Hypothekarzinsen können von Ihrem steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Hypothekarschuld wird nicht verringert, sondern nur abgesichert. Somit bleiben Ihre Alters- und Risikoleistungen vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer wird für natürliche und juristische Personen erhoben, die am Ende des Kalenderjahres als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Sie ist auch als Grund- oder Grundstückssteuer bekannt. 

Der Satz der Liegenschaftssteuer wird von der Gemeinde festgesetzt und darf höchstens 1,5 Promille des amtlichen Wertes betragen. Bestimmte Kantone (Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau) erheben keine Liegenschaftssteuer.

Wie wird die Liegenschaftssteuer berechnet?

Bei diesem Steuersatz handelt es sich um eine proportionale Steuer. Das bedeutet: Der Steuerbetrag steht immer im gleichen Verhältnis zum Grundstückswert. Der Steuerbetrag kann aufgrund des Satzes unmittelbar errechnet werden. Der Steuersatz der Liegenschaftssteuer wird nicht mit einem Steuerfuss multipliziert (Vorgehensweise bei der Vermögenssteuerberechnung).

Beispiel: Bei einem Steuersatz von 1 Promille und einem Steuerwert des Grundstückes von 500'000 Franken, ergibt sich ein Steuerbetrag von 500 Franken.

Indirekte Amortisation

Mit einer indirekten Amortisation Ihrer Hypothek reduzieren Sie nicht die Hypothekarschuld, sondern können die vereinbarte Amortisationssumme auf einem Vorsorgekonto der 3. Säule platzieren. Die effektive Rückzahlung der zu amortisierenden Hypothekensumme erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Sie können bei der indirekten Amortisation nach wie vor die Zinsen für die ganze Hypothek in Ihrer Steuererklärung zum Abzug bringen. Zudem sind Ihr Kapital und die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung an, und zwar zu einem reduzierten Steuersatz.

Handänderungskosten

Von einer Handänderung spricht man, wenn ein Objekt den Eigentümer wechselt – also in andere Hände übergeht. Die Handänderung ist die Änderung des Eigentümer-Eintrags im Grundbuch. Dieser Eigentümer-Wechsel ist in einigen Kantonen mit der Handänderungssteuer zu besteuern. 

Es können noch weitere Kosten oder Gebühren im Zusammenhang mit der Handänderung anfallen. Die Handänderungssteuer gibt es nicht mehr in allen Kantonen.

Wie hoch sind die Handänderungskosten?

Die Höhe der Handänderungssteuer berechnet sich aufgrund des Kaufpreises. Die Steuer liegt zurzeit je nach Kanton zwischen 1,5 % und 3,3 %.

Hinzu kommen die Kosten, den Grundpfandtitel auszustellen (= Sicherheiten, z.B. Papier-Schuldbriefe, Register- Schuldbriefe oder Inhaberobligationen mit Grundpfandverschreibung) sowie die Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch und die Notargebühren. Je nach den Modalitäten des jeweiligen Kantons können sich die gesamten Kosten für den Erwerb einer Immobilie auf bis zu 5 % belaufen.

Eigenmietwert

Bei steuerpflichtigen Personen mit Wohneigentum wird der Eigenmietwert zum Einkommen hinzugerechnet. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer oder die Eigentümerin bei Fremdvermietung erzielen würde bzw. den der Mieter oder die Mieterin als Miete zahlen müsste. Der Eigenmietwert wird von den Gemeinden festgelegt.

Zwar können die Zinskosten für die Hypothek und sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten für die Immobilie wiederum steuerlich abgezogen werden. Bei den derzeit tiefen Hypothekarzinsen bleibt in aller Regel jedoch unter dem Strich immer noch ein durch den Eigenmietwert verursachtes leicht höheres steuerbares Einkommen als beim Mieten.

Gut zu wissen

Was kann ich bei meiner Immobilie steuerlich absetzen?

-  Hypothekarzinsen 

-  Werterhaltende Investitionen: Renovationen der Fassade, des Dachs, etc. 

-  Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten 

-  Ersatz von Waschmaschine, Kühlschrank und anderen eingebauten Geräten 

-  Investitionen in energiesparende Massnahmen 

-  Abwasserentsorgung bzw. Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton) 

-  Strassenunterhalt 

-  Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht
 

Tipp: Bewahren Sie unbedingt alle Belege für Reparaturen und Renovationen auf. Nur dann können Sie die genauen Kosten von den Steuern abziehen.

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