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La valeur locative en toute simplicité

Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont décidé d’abolir la valeur locative. Après une période de transition, la valeur locative ne sera donc plus imposable. Mais concrètement, qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée? Nous abordons les questions les plus fréquemment posées.

29.09.2025

Bon à savoir

Le 28 septembre 2025, l’abolition définitive de la valeur locative a été décidée.

Jusqu’à l’entrée en vigueur du changement de système, un délai transitoire s’applique. Pendant cette période, les règles actuelles restent applicables: la valeur locative est imposable en tant que revenu et des déductions pour les intérêts débiteurs et les coûts d’entretien, ainsi que pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement, restent possibles au niveau fédéral et cantonal.

Les familles Berger et Schär – deux familles, deux situations différentes – nous permettent de comprendre la réglementation relative à la valeur locative encore en vigueur pendant la période de transition. La famille Berger habite depuis cinq ans dans sa propre maison avec ses deux enfants, tandis que la famille Schär songe à résilier le contrat de bail de son appartement, pour réaliser son rêve d’acheter un logement. En tant que locataire, la famille Schär n’avait jusqu’ici pas à se soucier de valeur locative. La famille Berger, propriétaire, doit en revanche la déclarer chaque année comme revenu imposable supplémentaire.

Mais au fond, qu’est-ce que la valeur locative, comment est-elle calculée et quelles déductions fiscales sont admissibles? Vous trouverez les réponses à toutes ces questions ci-dessous.

 

Qu’est-ce que la valeur locative?

Que se passera-t-il maintenant après l’abolition de la valeur locative?

Quelles sont les dispositions applicables pendant la période de transition?

Comment la valeur locative est-elle calculée?

Qu'est-ce que la valeur locative?

Tout propriétaire qui habite dans son bien immobilier, comme la famille Berger, déclare la valeur locative comme revenu imposable. Toutefois, ce revenu n’a pas été réellement perçu; il est calculé à partir de la valeur locative théorique du bien immobilier. Exprimée en francs, la valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour un logement équivalent.

Mais pourquoi donc imposer un revenu qui n’existe pas? La famille Berger habite dans son bien immobilier, et ne le loue donc pas. Elle ne réalise ainsi aucun revenu. La raison de cet impôt réside dans le système fiscal solidaire de la Suisse.

La valeur locative est considérée comme un revenu en nature. Cela signifie concrètement que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu’il bénéficie néanmoins d’un avantage économique en habitant dans son bien immobilier. En termes de valeur économique, cet avantage équivaut au loyer qu’il aurait pu percevoir en cas de location. Comme chaque individu doit bien habiter quelque part, vivre dans sa propre maison représente une économie car on ne paie pas de loyer.

En outre, les propriétaires peuvent faire valoir diverses déductions fiscales, par exemple les intérêts hypothécaires et les travaux d’entretien. Pour obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne bénéficient pas de telles déductions, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative.

Suppression de la valeur locative: les évolutions en cours

En savoir plus

Que se passera-t-il maintenant après l’abolition de la valeur locative?

Bien que l’abolition de la valeur locative ait été décidée le 28 septembre 2025, le changement de système n’entrera pas en vigueur immédiatement. Il y aura une période de transition dont la durée exacte sera fixée par le Conseil fédéral lors d’une de ses prochaines séances. D’ici là, les règles actuelles continuent de s’appliquer: la valeur locative est imposée comme un revenu et des déductions telles que les intérêts débiteurs, les coûts d’entretien et les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement restent possibles au niveau fédéral.

Découvrez ici les conséquences fiscales que la suppression de la valeur locative pourrait avoir sur votre logement.

Quelles sont les dispositions applicables pendant la période de transition?

Même si la valeur locative ne sera plus prise en compte fiscalement à l’avenir, les règles actuelles continueront de s’appliquer pendant la période de transition. Cela veut dire les propriétaires d’un logement à usage propre peuvent toujours faire valoir des déductions fiscales au niveau fédéral, notamment pour les coûts d’entretien et les dettes hypothécaires. Et il est également possible de déduire des impôts les dépenses pour le maintien de la valeur, comme les réparations et les rénovations.

Voici des exemples concrets de ce que les propriétaires comme la famille Berger peuvent déduire de leurs impôts pendant la période de transition:

  • Intérêts hypothécaires
  • Rénovations de la façade, du toit etc.
  • Réparations comme les travaux de plomberie, sanitaires, de peinture et de menuiserie
  • Remplacement de lave-linge, réfrigérateur et autres appareils encastrés
  • Investissements dans des mesures visant à réduire la consommation d’énergie
  • Traitements des eaux usées et frais de base pour l’eau (en fonction du canton)
  • Entretien des routes
  • Primes d’assurances choses, comme l’assurance bâtiment et la responsabilité civile du bâtiment

Les investissements générant une plus-value, en revanche, ne peuvent pas être déduits des impôts. Si la famille Berger installe par exemple une nouvelle salle de bains de luxe, elle ne peut pas déduire l’ensemble des coûts des travaux, car seule la partie permettant de préserver la valeur est déductible. Les investissements générant une plus-value, qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie, par exemple une nouvelle installation solaire ou l’isolation thermique, constituent cependant une exception. Seule restriction: ces investissements qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie ne peuvent être déduits des impôts que cinq ans après la construction de la maison. Ce délai de cinq ans est largement répandu, mais n’est pas réglementé de manière harmonisée dans les cantons.

Attention

Veillez à conserver tous les justificatifs de réparations et rénovations. Vous pourrez ainsi déduire leurs coûts exacts des impôts. A défaut, vous ne pourrez faire valoir qu’une décote de 10 à 20% de la valeur locative. Si les coûts effectifs sont supérieurs à la déduction forfaitaire, il est vivement recommandé de pouvoir prouver ces coûts au moyen de justificatifs.

  • Au bout de 20 ans, en général, les rénovations peuvent revêtir un caractère de plus-value et ne sont donc plus déductibles ou seulement en partie.
  • Les déductions fiscales doivent toujours être traitées avec prudence. Les déductions admissibles peuvent en effet varier d’un canton à l’autre.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

La valeur locative est définie par les autorités fiscales cantonales compétentes. Pour procéder à son estimation, elles tiennent compte de critères comme la surface habitable, l’emplacement, l’année de construction et le type de construction. Elles estiment le bien immobilier sur place et le comparent avec des biens similaires en tenant compte du niveau des loyers locaux. En principe, la valeur locative doit s’élever à au moins 60% de la valeur que l’on pourrait réaliser si l’on louait le bien immobilier sur le marché libre. Cela s’applique également aux résidences secondaires, même si elles ne sont pas habitées en permanence.

La méthode de calcul et ainsi le montant de la valeur locative varient considérablement d’un canton à l’autre. Des bases de calcul différentes et des retards d’adaptation à la situation actuelle du marché, font que les valeurs locatives de deux biens immobiliers identiques peuvent fortement varier, en fonction du canton.

Les points à considérer

Pour la famille Schär, il est important d’inclure la valeur locative dans le calcul du budget pour l’achat de leur nouveau logement, en raison de la hausse probable des impôts sur le revenu, compte tenu du faible niveau actuel des taux d’intérêt.

La famille Berger, qui est déjà propriétaire, doit également surveiller la valeur locative car elle peut baisser au fil du temps. Une sous-utilisation est la condition préalable à cela: c’est-à-dire si certaines pièces restent vides et inutilisées. Cela peut arriver lorsqu’un couple divorce ou que les enfants déménagent, par exemple. Une fois que les enfants de la famille Berger seront majeurs et qu’ils déménageront, les parents pourront demander une réduction de la valeur locative. Mais cela n’est toutefois possible qui si les pièces ne sont plus du tout utilisées, pas même comme débarras. Les pièces doivent être vides et le rester.

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Valeur locative trop élevée

Il peut aussi arriver que les autorités fiscales compétentes fixent une valeur locative trop élevée par erreur. Il est concevable, par exemple, que la taille du terrain ait été réduite par la suite, mais que les autorités fiscales aient utilisé la taille originale pour l’estimation. Contrôlez absolument la valeur après sa détermination! Si la valeur locative calculée se révèle être fausse, vous pouvez vous adresser directement aux autorités fiscales compétentes ou, si nécessaire, faire valoir votre droit de recours.
 

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