Kaufen oder mieten – was lohnt sich mehr?

Wir Schweizerinnen und Schweizer sind ein Volk von Mietern, das von Wohneigentum träumt. Hatte die Frage «Immobilie kaufen oder mieten?» in den letzten Jahren aus rein finanzieller Perspektive noch eine eindeutige Antwort, ist die Sache heute etwas komplizierter. Wer aber genau rechnet und die günstigste Finanzierungslösung wählt, kann mit dem Eigenheimkauf noch immer Wohnkosten sparen. Der Traum von den eigenen vier Wänden geht aber weit über Kostenüberlegungen hinaus. Wohneigentümerinnen und -eigentümer erwerben ein Zuhause, in dem sie daheim sein können.

Die tiefen Hypothekarzinsen des letzten Jahrzehnts führten dazu, dass die Wohnkosten in den eigenen vier Wänden viel tiefer waren als diejenigen in einer Mietwohnung. Unabhängig von der Art der Finanzierung sparte automatisch Geld, wer anstelle einer Mietwohnung in ein Eigenheim ziehen konnte. Die scheinbar in Stein gemeisselte Faustregel vom Eigentumsrabatt ist aber durch die steigenden Zinsen seit Ende 2021 ins Wanken geraten. Durch aufkommende Inflationsängste haben die Langfristzinsen relativ stark angezogen, sodass bei längerfristigen Festhypotheken heute genau gerechnet werden muss, ob sich der Kauf von Wohneigentum  aus rein finanziellen Motiven noch lohnt. Wie die untenstehende Grafik zeigt, lässt sich mit einer an den Geldmarkt gebundenen SARON-Hypothek als Eigentümerin bzw. Eigentümer jedoch auch im aktuellen Zinsumfeld noch sehr viel Geld einsparen.

 

Kostenvorteil von Wohneigentum schmilzt

Die Frage «Bin ich der Kauf- oder Miettyp?» lässt sich aber nicht einfach pauschal mit finanziellen Überlegungen beantworten, sondern ist von verschiedenen persönlichen Faktoren abhängig:

  • Persönliche Zukunftspläne
  • Eigenes finanzielles Polster und persönliches Einkommen
  • Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort
  • Erwartungen in Bezug auf die künftige Zins- und Wertentwicklung

 

Rechenbeispiel: Ist Kaufen noch immer günstiger als Mieten?

Bei den herrschenden Zinsen, Immobilienpreisen und Mieten ist dies nicht mehr automatisch der Fall. Ob Wohneigentum günstiger ist als Mieten, hängt im herrschenden Zinsumfeld vor allem von der Art der Finanzierung ab. Wie das untenstehende Rechenbeispiel zeigt, lässt sich mit der günstigsten Finanzierung auch heute noch viel Geld sparen. Es wurden hierfür – basierend auf Marktdaten und unter Berücksichtigung aller relevanten Kostenfaktoren – die durchschnittlichen monatlichen Kosten in Franken für eine typische Neubauwohnung im Stockwerkeigentum mit vier Zimmern und 100 mmit einer entsprechend gleichwertigen Mietwohnung mit 100 m2 verglichen:

  Rechenbeispiel: Warum Kaufen günstiger als Mieten ist

Die Rechnung zeigt: Die monatliche Kostenbelastung ist nach dem Erwerb von Wohneigentum geringer als beim Wohnen zur Miete. Im konkreten Beispiel macht die Einsparung beim Kauf gegenüber dem Mieten einer Wohnung ganze 650 Franken pro Monat aus. Dafür müssen Eigenmittel eingebracht werden. Falls diese Mittel vorhanden und verfügbar sind, ergeben sich dank weiterhin tiefer Geldmarktzinsen aus finanzieller Warte noch immer durchaus attraktive Möglichkeiten, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

 

Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner

Selbst nachrechnen

Die Summe zahlreicher Faktoren, aber insbesondere auch konkreter Zahlen führt letztlich zur individuellen Entscheidung in der Frage «Kaufen oder mieten?». Wie sich Ihre monatlichen Wohnkosten beim Kauf eines Eigenheims im Vergleich zur Miete verändern, zeigt Ihnen der Kaufen-oder-Mieten-Rechner auf.

Bin ich der Kauf- oder Miettyp?

Der Entscheid «Kaufen oder mieten?» geht in der Regel weit über rein finanzielle Überlegungen hinaus. Er wird zudem wesentlich von persönlichen Grundsätzen, dem persönlichen Lebensstil und -plan bestimmt. Dabei stellen sich unter anderem diese Fragen:

  • Wie sehen meine beruflichen und privaten Perspektiven (etwa Auslandsaufenthalt oder Kinderwunsch) in den nächsten fünf bis acht Jahren aus?
  • Kann ich mir Wohneigentum langfristig leisten oder sind Weiterbildungen, Umschulungen oder ein Sabbatical in Planung?
  • Möchte ich für die nächsten acht Jahre überhaupt am gleichen Ort wohnen oder brauche ich diesbezüglich Flexibilität?
  • Habe ich schon konkrete Vorstellungen vom Wohnen im Alter?

Pro und Contra: Kaufen oder Mieten?

 

Immobilie kaufen

Immobilie mieten

Vorteile

  • Inflationssicherheit bei langjährig fixiertem Hypothekarzins
  • Vorsorge: Haus als solide und sichere Anlage
  • Gestaltungsfreiheit in den «eigenen vier Wänden»
  • Geringere Wohnkosten
  • Kein Kündigungsrisiko
  • Steuerliche Vorteile, insbesondere bei Renovationen
  • Immobilie als Sicherheit für andere Kredite
  • Flexibilität bezüglich Ortswechsel
  • Weniger Verantwortung und Arbeitseinsatz
  • Keine Renovationskosten respektive Anlegen eines Erneuerungsfonds
  • Mehr frei verfügbares Kapital
  • Niedrige Unterhaltskosten
  • Kein Eigenmietwert

Nachteile

  • Zinsanstieg bei Verlängerung einer Hypothek/Anschlussfinanzierung
  • Risiken wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Invalidität
  • Risiko der negativen Wertentwicklung der Immobilie
  • Erbvorgang bei mehreren Erben eventuell kompliziert
  • Eingeschränkte Mobilität bei Orts- oder Arbeitgeberwechsel
  • In der Regel höhere Wohnkosten
  • Weniger Gestaltungsfreiheit
  • Einhaltung von Hausordnungen und Vorgaben seitens der Vermieterin oder des Vermieters
  • Gefahr der Mietvertragskündigung

Wie viel kostet mich ein Immobilienkauf?

 Günstiges Stockwerkeigentum in der Peripherie

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht beim Kauf

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht verfügbare Eigenmittel – mindestens 20 Prozent des Kaufpreises werden von den Banken verlangt. Ein Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 800’000 Franken bedeutet dies 160’000 Franken Eigenkapital. Damit eine Hypothek in der Höhe von maximal 80 Prozent (in diesem Fall 640’000 Franken) tragbar ist, dürfen die gesamten Wohnkosten inklusive Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

 

Höher angesetzte Hypothekarzinsbelastung

Die Hypothekarzinsbelastung zur Ermittlung dieser Tragbarkeit wird jedoch aus Sicherheitsüberlegungen höher angesetzt, als sie es im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld gerade sein mag. Die Finanzbranche rechnet mit einem langjährigen durchschnittlichen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. «So stellen wir sicher, dass sämtliche Wohnkosten auch bei steigenden Zinsen noch im Budget einer potenziellen Käuferin oder eines potenziellen Käufers liegen», sagt Roland Altwegg, Leiter Produktmanagement bei Raiffeisen Schweiz.

 

Raiffeisen Hypothekenrechner

Wie viel Eigenheim darf es sein?

Wie viel Eigenkapital und Einkommen benötigen Sie für den Kauf oder Bau Ihres Wunschheims? Respektive wie hoch darf der Kaufpreis mit Ihren verfügbaren finanziellen Mitteln sein? Unser Hypothekenrechner gibt Ihnen Auskunft.

Versteckte Kosten miteinberechnen

Als Faustregel gilt daher: Das Haus oder die Wohnung darf bei 80 Prozent Belehnung 5,55-mal so viel kosten, wie Sie verdienen. Ausserdem wichtig zu wissen: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil von 20 Prozent fallen für Käuferinnen und Käufer Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariatskosten und allenfalls Maklerprovision an. Zentral, so Roland Altwegg, sei auch der konsequente Hinweis der Raiffeisen-Beraterinnen und -Berater, dass nach einem Immobilienkauf zudem versteckte Kostenfallen auftauchen könnten, beispielsweise Investitionsbedarf in Bezug auf die Energieeffizienz einer Liegenschaft.

 

Diese Faktoren beeinflussen Immobilienpreise und Wohnkosten

Verschiedene Grundparameter und Rahmenbedingungen, aber auch unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse können sich positiv oder negativ auf die laufenden Kosten und Finanzen sowie die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken. Dies betrifft sowohl Käuferinnen und Käufer als auch Mieterinnen und Mieter. Nachfolgend die wichtigsten Punkte und Informationen dazu, was Sie unbedingt beachten sollten:

Herausgefunden, ob Sie der Kauf- oder Miettyp sind?

Für die nächsten Schritte sind unsere Beraterinnen und Berater sehr gerne für Sie da. Sie unterstützen Sie dabei, den Kaufpreis anhand von Lage- und Objektdaten zu prüfen, und vergleichen mit Ihnen das potenzielle Kaufobjekt mit Referenzobjekten aus der eigenen Datenbank. Ausserdem stellen wir Ihnen gerne umfassende Gemeindeinformationen zu Preisniveau, Infrastruktur und Steuersatz zur Verfügung.