Ce que les couples doivent savoir au moment d’acheter un logement

Votre conjoint(e) et vous-même avez trouvé le logement de vos rêves. Malgré une joyeuse anticipation, il s’agit de penser aux conséquences juridiques du contrat d’achat avant de signer ce dernier. Qu’est-ce qui s’appliquerait en cas de divorce ou de décès ? Quelle assurance si vous vivez ensemble sans certificat de mariage ?

Achat immobilier: ce que les couples doivent savoir

Afin d'éviter des mauvaises surprises, les couples devraient se renseigner sur les conséquences juridiques, avant de devenir propriétaires de leur logement.

Exemples d'achat      

 
Exemple 1
– Felix et Sonja R.  
Felix et Sonja R. sont ravis de leur maison de campagne. Ensemble, ils ont économisé les ressources propres nécessaires. Mme R. y a inclus une petite somme d’argent qu’elle a reçue en héritage. Chaque conjoint est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire d’une moitié de la maison. Pour que les choses soient clarifiées en cas de divorce ou de décès de l’un des conjoints, le couple a précisé par écrit la provenance de ses ressources propres.
Exemple 2
– Gina D.
Gina D. et son conjoint, Simon K., ont acheté un appartement en copropriété. Ils y auront naturellement les mêmes droits, bien que M. K. n’ait apporté qu’une petite contribution financière. Les deux conjoints ont consigné leurs parts dans un contrat de société, en convenant de ce qui s’appliquerait en cas de rupture du partenariat.

Lorsqu’un couple achète un logement, il s’agit généralement d’une copropriété : les deux parties sont inscrites au registre foncier en tant que propriétaires du logement proportionnellement aux parts qu’elles ont versées. En droit suisse, il existe trois possibilités d’acheter un logement :

 

  • La propriété exclusive
    Une seule des parties apporte ses ressources propres. Elle est inscrite au registre foncier en tant que propriétaire exclusif (propriétaire exclusive). Elle peut disposer librement du logement, mais elle est également seule responsable de l’entretien de ce dernier. Si un propriétaire exclusif est marié et s’il s’agit du logement familial du couple, celui-ci ne pourra pas être vendu par le propriétaire sans l’accord de son épouse (fiche d'information : Protection du logement familial (PDF, 35.5KB)).
  • La propriété commune
    Plusieurs parties apportent leurs ressources propres. Le bien immobilier appartient de manière égale à toutes les parties – peu importe la quantité de ressources ayant été apportée par chacune. Les propriétaires communs d’un bien immobilier ne peuvent en disposer qu’ensemble. Par ailleurs, la vente de parts n’est pas possible.
  • La copropriété 
    Chaque conjoint apporte ses ressources propres et est inscrit au registre foncier avec sa quote-part de propriété. Chacune des parties peut disposer  librement de sa propre part, mais elle doit également assumer les obligations qui en découlent (exemple : l’entretien). Si l’un des copropriétaires veut vendre sa part, la loi accorde à l’autre un droit de préemption.

La propriété commune suppose une relation particulièrement étroite entre les parties concernées puisque, dans cette forme de propriété, aucune décision ne peut être prise par l’une de celles-ci sans l’accord des autres. La copropriété présente moins de risques de conflits, par exemple en cas de rupture du partenariat.
 

Le choix d’une forme de propriété par un couple dépend, d’une part, des moyens financiers de ce dernier et, d’autre part, de la relation qui unit les deux parties, en particulier si les conjoints vivent ensemble avec ou sans certificat de mariage, ou si un couple de même sexe a enregistré ou non un partenariat (fiches d’information : La propriété commune d’un logement pour les couples mariés (PDF, 49.4KB) / La propriété commune d’un logement pour les couples non mariés (PDF, 51.4KB)).

La propriété par étages : une forme particulière de copropriété

L’ensemble du terrain, y compris l’immeuble ainsi que toutes les composantes de ce dernier, appartient à tous les copropriétaires. 

 

Toutefois, les copropriétaires ont un droit spécial sur certaines parties de l’immeuble. En effet, ils peuvent utiliser, gérer et aménager leur propre logement de manière exclusive. Cela signifie qu’ils ont un statut similaire à celui des propriétaires exclusifs. Toutes les parties de l’immeuble qui ne font pas partie de ce droit spécial sont des parties communes. Les copropriétaires ne peuvent disposer de ces dernières qu’ensemble. (Pour en savoir plus sur la propriété par étages → documents sur les syndicats de copropriétaires).

La propriété par étages

Fiches d'information

 

La propriété commune d’un logement pour les couples mariés La propriété commune d’un logement pour les couples mariés (PDF, 49.4KB)
La propriété commune d’un logement pour les couples non mariés La propriété commune d’un logement pour les couples non mariés (PDF, 51.4KB)
Trois régimes matrimoniaux Trois régimes matrimoniaux (PDF, 43.3KB)
Protection du logement familial Protection du logement familial (PDF, 35.5KB)

 

 

Alternative: comment former une coopérative d'habitation

Les couples ne sont pas les seuls à acheter un logement ensemble. Si un immeuble collectif que vous trouvez intéressant est à vendre, il peut être utile de vous associer avec plusieurs personnes qui seraient du même avis (amis, connaissances). Il s’agit souvent de la seule façon de rassembler les capitaux nécessaires. Si vous voulez acheter un logement collectif en vous associant à d’autres personnes, vous pourrez former une société simple dans laquelle toutes les parties seront solidairement responsables. Il existe une autre possibilité : créer une coopérative d’habitation. Si vous envisagez cette possibilité, il vaut la peine de consulter des spécialistes (informations et adresses disponibles à l’adresse Internet suivante : www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch).
 

‼ Attention

Seules les personnes qui se connaissent bien devraient acheter un logement ensemble. Elles doivent aussi penser à prendre des dispositions pour prévenir tout risque de litige. Un contrat de société garantit la sécurité juridique. Par ailleurs, ce document devra absolument comporter des scénarios de sortie (modèle de document : Contrat de société pour l’achat d’un bien immobilier (DOCX, 28KB)).

 

Guides au format papier

       

Modèles de documents

 

Contrat de société pour l’achat d’un bien immobilier Contrat de société pour l’achat d’un bien immobilier (DOCX, 28KB)
Procuration entre concubins Procuration entre concubins (DOCX, 13.9KB)