Achat ou location – Lequel est le plus rentable?

La population suisse est essentiellement composée de locataires qui rêvent de devenir propriétaires. Si la réponse à la question «acheter ou louer?» était évidente d’un point de vue financier ces dernières années, elle est plus complexe aujourd’hui. Il reste toutefois possible de réduire les coûts de logement à l’achat en définissant correctement son budget et en choisissant la solution de financement adéquate. Néanmoins, la décision d’acheter son logement ne se limite pas aux questions financières: les propriétaires font l’acquisition d’un bien qui deviendra leur foyer.

Ces dernières décennies, la propriété offrait un avantage financier de taille par rapport à la location du fait des taux hypothécaires bas. Quel que soit le type de financement choisi, les propriétaires réalisaient automatiquement des économies par rapport aux locataires. Mais la hausse des taux d’intérêt depuis fin 2021 est venue ébranler cette règle d’or presque gravée dans le marbre. Les taux à long terme ont augmenté de manière significative en raison des craintes inflationnistes; de fait, les hypothèques à taux fixe sur le plus long terme doivent aujourd’hui être calculées avec précision pour savoir si l’achat d’un logement est encore rentable sur le plan purement financier. Comme le montre le graphique, une hypothèque SARON du marché monétaire permet aux propriétaires d’économiser encore beaucoup d’argent dans l’environnement de taux actuel. 

 

L'avantage financier de la propriété du logement se réduit

Néanmoins, les facteurs financiers ne suffisent pas à eux seuls à répondre à la question «acheter ou louer?». Il faut également prendre en compte de nombreux facteurs personnels, tels que:

  • les projets personnels;
  • l’assise financière et les revenus personnels;
  • le niveau des loyers et des prix d’achat dans la localité souhaitée;
  • les prévisions concernant l’évolution des taux d’intérêt et de la valeur des biens immobiliers.

 

Exemple de calcul: acheter est-il toujours plus rentable que louer?

Compte tenu des taux d’intérêt, des prix de l’immobilier et des loyers actuels, ce n’est plus forcément le cas. Pour savoir si l’achat est plus intéressant que la location, il est essentiel de prendre en compte le type de financement choisi dans le contexte de taux bas actuel. Comme le montre l’exemple de calcul ci-après, même le financement le moins onéreux permet encore de réaliser d’importantes économies aujourd’hui. Sur la base des données du marché et en tenant compte de tous les facteurs de coûts pertinents, les coûts mensuels moyens en francs suisses pour un appartement neuf de quatre chambres et 100 m2 dans une propriété par étages ont été comparés à ceux d’un appartement loué équivalent de 100 m2:

Exemple de calcul : Pourquoi acheter est plus économique que louer

Voici les résultats: la charge du coût mensuel après l’accession à la propriété est moins élevée que pour un même objet loué. Dans cet exemple concret, l’achat de l’appartement permet d’économiser 650 francs par mois par rapport à la location. Des fonds propres doivent être mobilisés à cet effet. Si ces fonds sont disponibles, les taux du marché monétaire toujours très bas offrent encore des possibilités attractives pour accéder à la propriété du logement.

 

Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner

Méthode de calcul

C’est finalement la somme de nombreux facteurs, et notamment de chiffres concrets, qui amène chacun à prendre la bonne décision concernant la question «acheter ou louer?». Notre «calculateur Achat ou Location» vous montre la différence des coûts mensuels de logement entre l’achat et la location d’un bien immobilier.

Ai-je plutôt un profil d’acheteur ou de locataire?

La décision d’acheter ou de louer va généralement bien au-delà des considérations purement financières et elle est, pour l’essentiel, souvent déterminée par des principes personnels, le mode de vie et les projets personnels. Voici les questions qu’il convient de poser:

  • Quelles sont mes perspectives professionnelles et privées (par exemple un séjour à l’étranger ou le désir d’avoir des enfants) dans les cinq à huit années à venir?
  • Est-ce que mes projets me permettent d’être propriétaire à long terme ou est-ce qu’une formation continue, une reconversion professionnelle ou un congé sabbatique sont prévus?
  • Est-ce que je veux vivre au même endroit pendant les huit prochaines années ou est-ce que j’ai besoin de flexibilité?
  • Ai-je déjà des idées concrètes sur le logement à la retraite?

Le pour et le contre: acheter ou louer?

 

Acheter un logement

Louer logement

Avantages

  • Garantie d’inflation avec des taux d’intérêt hypothécaires fixes pendant de nombreuses années
  • Prévoyance: l’immobilier en tant que placement solide et sûr
  • Plus de liberté de conception entre «ses quatre murs»
  • Coûts de logement moins élevés
  • Pas de risque de résiliation
  • Avantages fiscaux, en particulier pour les rénovations
  • Bien immobilier comme garantie pour d’autres prêts
  • Flexibilité en matière de déménagement
  • Moins de responsabilités et d’engagements
  • Pas de frais de rénovation ni d’avoir à constituer un fonds de rénovation
  • Capital disponible plus librement
  • Coûts d’entretien réduits
  • Pas de valeur locative

Désavantages

 

  • Hausse des taux d’intérêt en cas de prolongation d’une hypothèque / de financement complémentaire
  • Risques tels que le chômage, le divorce, l’invalidité
  • Risque d’évolution négative de la valeur du bien immobilier
  • Le processus de succession peut être compliqué si plusieurs héritiers sont impliqués
  • Mobilité limitée en cas de changement de lieu ou d’employeur
  • Des coûts de logement généralement plus élevés
  • Moins de liberté de conception
  • Respect des règlements intérieurs et des directives du bailleur
  • Risque de résiliation du contrat de location

Combien coûte l’achat d’un logement?

Propriété par étage peu onéreuse en périphérie

Au moins 20% de capitaux propres requis à l’achat

Pour acheter une maison ou un appartement, les banques exigent des capitaux propres à hauteur d’au moins 20% du prix d’achat. Un exemple: pour un bien immobilier d’une valeur de 800’000 francs, il faut 160’000 francs de capitaux propres. Une hypothèque d’au maximum 80% (dans le présent cas 640’000 francs) n’est réputée viable que si le total des coûts de logement, des intérêts hypothécaires, de l’amortissement et des charges ne dépasse pas un tiers du revenu brut.

 

Fixation plus élevée des charges hypothécaires

Dans le souci d’avoir une marge de sécurité suffisante, les charges hypothécaires fixées pour déterminer la capacité financière sont toutefois plus élevées qu’elles ne le sont dans le contexte actuel de taux bas. La branche financière procède au calcul en appliquant un taux d’intérêt indicatif moyen à long terme de 5%. «Nous garantissons ainsi que l’ensemble des coûts de logement restent dans le cadre du budget établi par une acheteuse ou un acheteur potentiel, même si les taux d’intérêt venaient à augmenter», indique Roland Altwegg, responsable Gestion de produits chez Raiffeisen Suisse.

 

Raiffeisen Hypothekenrechner

Quel logement s’offrir?

Combien de capitaux propres et quel revenu sont nécessaires pour acheter ou construire le logement de vos rêves? Autrement dit, quel peut être le montant du prix d’achat avec les moyens financiers dont vous disposez? Notre outil de calcul d’hypothèques vous renseigne.

Prendre en compte les coûts dissimulés

La règle d’or est donc la suivante: la maison ou l’appartement peut, à un taux d’avance de 80%, dépasser de 5,55 fois le revenu déterminant. Encore quelques détails non négligeables: tout dette hypothécaire doit être remboursée dans les 15 ans aux deux tiers de la valeur d’avance. En plus de la part de capitaux propres de 20%, toute acheteuse ou tout acheteur encourt des frais d’achat annexes: les droits de mutation, les frais de notaire et la commission de courtage, s’il en est. Selon Roland Altwegg, il est d’autant plus important que les conseillères et conseillers Raiffeisen fassent remarquer que des coûts insoupçonnés peuvent survenir après l’achat d’un logement, par exemple, pour investir dans l’efficacité énergétique.

 

Facteurs influençant les prix de l’immobilier et les coûts de logement

Il y a un certain nombre de paramètres fondamentaux et de conditions cadres, mais aussi de nombreuses évolutions et événements imprévisibles qui peuvent avoir un effet positif ou négatif sur les frais courants et les finances ainsi que sur la valeur d’un bien immobilier. Cela concerne aussi bien les acheteuses ou acheteurs que les locataires. Vous trouverez ci-après les principaux éléments et informations à prendre en compte:

Vous avez identifié votre profil?

Pour les prochaines étapes, nos conseillères et conseillers se tiennent à votre disposition. Ils vous aident à vérifier le prix d’achat sur la base des données de géolocalisation et de propriété, et à comparer avec vous le bien immobilier que vous envisagez d’acheter par rapport aux biens immobiliers de référence se trouvant dans notre propre base de données. Nous serons également heureux de vous fournir des informations exhaustives de la commune en termes de prix, d’infrastructure et de taux d’imposition.