Altbau kaufen – Vorsicht vor zusätzlichen Sanierungskosten
Ältere Häuser können viel Charme ausstrahlen, befinden sich oft in sehr guter Lage und sind am Immobilienmarkt meist günstiger zu haben als Neubauten. Zu sehr blenden lassen sollte man sich vom ersten Anblick indes nicht, denn hinter der «reifen Fassade» verbirgt sich nicht selten ein ausgewachsener Sanierungsstau. Dieser kann beträchtlich ins Geld gehen und sollte deshalb vor einem allfälligen Kauf gründlich beurteilt und kalkuliert werden.
Laut Bundesamt für Statistik gab es per Ende 2016 in der Schweiz 1,73 Millionen Wohnbauten. Davon wurden 1,1 Millionen bis zum Jahr 1980 und rund 1,5 Millionen bis zur Jahrtausendwende erbaut. Wie man den Begriff «Altbau» auch definieren mag – Fakt ist, dass sich der Grossteil des Schweizer Gebäudeparks in einem Alter befindet, in dem Renovations- und Sanierungsarbeiten definitiv ein Thema sind.
Auch auf dem Immobilienmarkt nehmen «Altbauten» deshalb schon rein zahlenmässig eine wichtige Rolle ein und sind zudem oft an besten Lagen zu finden. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie, speziell bei einer älteren Liegenschaft, ist eine eingehende Analyse und Abklärung des Zustands zwingend, da es gilt, sich Ärger –möglicherweise sogar viel Ärger – vom Leib zu halten.
Nostalgiewert nicht mit Sachwert verwechseln
Speziell bei Altbauten dürfen Atmosphäre sowie emotionale und nostalgische Werte nie mit dem realen Sachwert des Objekts verwechselt werden. Eine Stuckdecke kann noch so schön sein, das Fischgratparkett kann unter den Füssen noch so wunderbar knarren, doch sind die Kellerdecke und der Dachboden nicht isoliert oder haben die Fugen des Bodenbelags Risse, warten schon bald happige Reparatur- bzw. Sanierungskosten auf den neuen Inhaber.
Vor- und Nachteile eines Altbaus
Die Vor- und Nachteile des Erwerbs eines Altbaus lassen sich wie folgt zusammenfassen:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Ein bestehendes Haus zu kaufen ist der schnellste Weg zum Eigenheim. | Alte Häuser in Premiumlage sind besonders gefragt und somit nicht selten überteuert. |
| Altbauten sind – von solchen in sehr begehrten Lagen abgesehen – günstiger als Neubauten. | Ein altes Haus muss renoviert, saniert und auf Vordermann gebracht werden, was Investitionen erfordert. |
| Ein Altbau ist oftmals die einzige Möglichkeit, an zentraler Lage Wohneigentum zu erwerben. | Die Unterhaltskosten eines alten Hauses sind in der Regel höher als die eines neuen. |
| Alte Häuser haben Geschichte – das schafft Atmosphäre. | Alt bleibt alt! Es lauert die Gefahr, dass man aus dem Investieren nicht mehr herauskommt. |
Neuralgische Bauteile oft mangelhaft
«Wir stellen immer wieder fest, dass bei älteren Häusern und Liegenschaften der Gebäudeunterhalt teils über Jahre vernachlässigt wurde, wenn sie in den Verkauf gelangen», sagt Robert Eberle, Abteilungsleiter Wohnen & Finanzieren bei Raiffeisen Schweiz und Spezialist im Fachbereich Wohnen. Der Zustand von neuralgischen Bauteilen ist deshalb oft ungenügend. Dies betrifft zum Beispiel Fassade, Fenster, Dach, Dämmung, Leitungsstränge für Wasser und Abwasser, Heizung oder Gebäudetechnik.
Die Folgen von Versäumnissen bei Reparatur- und Erneuerungsarbeiten sind oftmals feuchte Keller und Schimmelbefall. «Aber auch auf mögliche Altlasten sollte man bei Altbauten besonders achten und Böden und Gebäude selbst auf gefährliche und gesundheitsschädigende Stoffe wie Asbest, Holzschutzmittel (PCP) und Formaldehyd untersuchen», merkt Robert Eberle an.
Ausserdem kommt hinzu, dass aufgrund der jahrelangen Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts auch einen Sanierungsstau entsteht, welcher schliesslich richtig ins Geld gehen kann. Rund 1,5 Millionen Immobilien genügen den heutigen energetischen Standards bei weitem nicht mehr.
Energieeffizienz prüfen
Ein wichtiger Posten bei der Beurteilung einer Bestandsliegenschaft respektive eines Altbaus ist demzufolge die Energieeffizienz. Bei einem Kauf sind die laufenden Energiekosten zwingend in die Kalkulation einzubeziehen. «Man sollte berücksichtigen, dass diese tendenziell ansteigen werden», gibt Robert Eberle zu bedenken. Je nach Energieeffizienzklasse können diese Kosten massiv variieren.
In diesem Zusammenhang wird automatisch auch eine energetische Sanierung zum Thema. Mit dem Online-Werkzeug eVALO lässt sich die Energieeffizienz überprüfen und das Wunschobjekt virtuell sanieren. Oder man lässt sich einfach von seiner Raiffeisenbank eine Einschätzung zur Energieeffizienz und zum Sanierungsbedarf erstellen.
Sanierung mit Bauexpertin oder Bauexperte planen
Wer sich nach Abschluss aller Recherchen und Vorabklärungen für den Kauf eines Altbaus und gegebenenfalls für eine Sanierung entscheidet, sollte auch diese Arbeiten mit der notwendigen Sorgfalt angehen. «Je nachdem, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum handelt, gelten für eine Sanierung ganz unterschiedliche Rahmenbedingungen», hält Robert Eberle fest.
Der Beizug einer erfahrenen Bauexpertin oder eines erfahrenen Bauexperten ist sinnvoll, damit das Vorhaben nicht zu einem Fass ohne Boden wird. Die Expertin oder der Experte kann die vorhandenen Mängel frühzeitig identifizieren, nach ihrer Sanierungsdringlichkeit klassifizieren und helfen, eine vernünftige Planung zu erstellen.
