Il valore locativo spiegato in modo chiaro

Chi vive in un proprio immobile, come la famiglia Berger, ogni anno deve dichiarare al fisco come reddito il cosiddetto valore locativo. Tuttavia, questo reddito non è stato effettivamente realizzato e viene fatto derivare dal valore locativo teoricamente conseguibile dall'immobile. Espresso in franchi, il valore locativo è compreso all'incirca tra il 60 e il 70 per cento dell'importo che un locatario dovrebbe versare ogni anno per l'abitazione.

Ma perché tassare un reddito che di fatto non esiste? La famiglia Berger vive nel proprio immobile e non lo ha concesso in locazione, né in affitto: non ne ricava quindi alcun reddito. Il motivo della tassazione risiede nel sistema fiscale solidale della Svizzera.

Il valore locativo è considerato reddito in natura. Ciò significa che il proprietario non percepisce alcun reddito in denaro nel senso di un affitto, tuttavia ottiene un ricavo in termini di utilizzo, dal momento che abita il suo immobile. Questo ricavo di utilizzo corrisponde al valore economico dell'affitto che avrebbe potuto conseguire in caso di locazione. Dal momento che ciascuno deve vivere da qualche parte, abitare nella propria casa rappresenta un risparmio: non si paga alcun affitto.

A ciò si aggiunge il fatto che i proprietari di casa possono applicare diverse deduzioni, ad esempio gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. Ai fini di una parità fiscale con i locatari, i quali non possono avvalersi di queste deduzioni, i proprietari di case devono quindi pagare le tasse sul valore locativo.

Origini del valore locativo

Le origini del valore locativo risalgono a più di cento anni fa. La tassa fu introdotta una prima volta nel 1915 durante la Prima Guerra Mondiale, come imposta di guerra una tantum. In questo modo lo Stato riuscì a compensare il crollo dei proventi doganali a seguito degli eventi bellici.

L'imposta però non rimase «una tantum»: il Consiglio federale la reintrodusse dopo la crisi dell'economia mondiale degli anni '30 mediante «diritto di emergenza», sotto forma di «contributo federale di crisi» per risanare le finanze statali.

Originariamente, questo contributo di crisi sarebbe dovuto restare in vigore solo fino al 1938; il Parlamento però lo prorogò una prima volta fino al 1941. Prima della scadenza di questo termine il Consiglio federale, dietro approvazione dell'Assemblea federale, decise di mantenere questo contributo a partire dal 1945 come imposta per la difesa nazionale, per il tempo necessario a estinguere completamente tutte le spese sostenute per la guerra.

Nel 1958 poi, con l'approvazione della popolazione e degli Stati, entrò a far parte della legislazione ordinaria.

Il valore locativo viene stabilito dall'autorità fiscale cantonale di competenza. Per effettuarne la stima, essa prende in considerazione criteri come la superficie abitativa, la posizione, l'anno di costruzione e la tipologia edilizia. L'immobile viene quindi sottoposto a perizia sul posto oppure confrontato con immobili simili, tenendo in considerazione i prezzi locali degli affitti. In linea di massima, vale il seguente principio: il valore locativo deve essere pari almeno al 60 per cento del valore che si potrebbe ottenere se si concedesse l'immobile in locazione sul libero mercato. Lo stesso vale per le abitazioni secondarie, anche se queste non sono abitate in modo permanente.

Il calcolo e quindi l'importo del valore locativo variano fortemente da cantone a cantone. Le differenti basi di calcolo e i ritardi negli adeguamenti alla situazione del mercato corrente fanno sì che il valore locativo di immobili praticamente identici sia diverso a seconda del cantone in cui si trova.

Il nostro esempio vi dà un'idea generale di come potrebbe configurarsi un calcolo di questo tipo.

Ecco cosa tenere presente

Nel preventivare il budget per l'acquisto della nuova abitazione primaria, è importante che la famiglia Schär prenda in considerazione il valore locativo, dal momento che a causa dell'attuale basso livello dei tassi è probabile si debbano pagare delle imposte sul reddito più elevate.

Anche la famiglia Berger, che già possiede un immobile di proprietà, deve tenere in considerazione il valore locativo. Nel corso del tempo, questo valore può diminuire: presupposto perché ciò accada è una sottoutilizzazione dell'immobile, ossia che i locali restino vuoti e inutilizzati. Questo può avvenire ad esempio quando i coniugi si separano o i figli escono di casa. Se i figli della famiglia Berger, una volta cresciuti, si trasferiscono, allora i coniugi Berger possono richiedere una riduzione del valore locativo. Questo però è possibile solamente se le stanze sono effettivamente non più utilizzate, nemmeno in funzione di ripostigli: i locali devono essere e restare vuoti.

Valore locativo in eccesso

Può accadere inoltre che l'autorità fiscale di competenza effettui erroneamente una stima troppo elevata del valore locativo. Può capitare, ad esempio, che le dimensioni del fondo siano state ridotte in un momento successivo e che l'autorità fiscale abbia utilizzato per il calcolo le misure originarie. Verificate quindi il valore subito dopo la sua determinazione. Se il valore locativo è stato effettivamente calcolato in modo errato, potete rivolgervi direttamente all'autorità fiscale di competenza o, se necessario, presentare un'opposizione.