Il parere dell'economista capo di Raiffeisen

Battuta di arresto

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Edizione 02.04.2020 – Il parere dell'economista capo di Raiffeisen

Martin Neff – Economista capo di Raiffeisen
Martin Neff – Economista capo di Raiffeisen

Che cos'altro può ancora accadere? Restiamo rinchiusi più o meno 24 ore su 24 fra le nostre quattro mura, evitiamo qualsiasi contatto ravvicinato con gli altri e prendiamo pian piano dimestichezza con uno stile di vita inedito e inimmaginato. Ma ecco un giornalista che mi chiede se adesso sarà il momento del crash lungamente atteso sul mercato immobiliare. Ebbene, se considero l'economia svizzera nel suo insieme, giungo alla conclusione che sul mercato immobiliare c'è sicuramente maretta, ma si tratta di uno scenario relativamente tranquillo rispetto allo tsunami che si sta abbattendo al momento su altri settori e comparti dell'economia. Anticipiamo quindi la conclusione: nessun crash, ma una decisa battuta di arresto.

Mercato delle abitazioni di proprietà su livelli stabili

Sarebbe ovviamente ingenuo illudersi che gli attuali sconvolgimenti sul piano economico scivolino addosso al mercato immobiliare senza lasciare tracce, ma è necessario valutare la situazione in modo differenziato e soprattutto riesaminarla in via continuativa. A seconda del mercato, l'impatto risulterà infatti più o meno accentuato. Iniziamo dal segmento delle abitazioni di proprietà, che dovrebbe dare adito al minor grado di preoccupazioni. Finché la Svizzera non scivolerà in una recessione a lungo termine (e, dopo le inevitabili flessioni per il 2020, le previsioni non sembrano indicare una simile prospettiva), i cosiddetti stabilizzatori automatici aiuteranno ad attutire le situazioni di maggiore criticità. Possiamo immaginare ad esempio scenari in cui un capofamiglia perde il lavoro o è costretto a dichiarare fallimento per la propria azienda e non è quindi più in grado di onorare i pagamenti delle ipoteche accese. A ciò si aggiunge il fatto che gli attuali finanziamenti delle abitazioni di proprietà sono solidamente coperti con capitale proprio e che la relativa sostenibilità è quindi garantita. In occasione della crisi immobiliare del 1990 non sempre era stato così; peraltro, il vero epicentro di quella implosione erano stati non tanto gli investitori privati, quanto piuttosto gli «speculatori». Nel contesto storico attuale e in rapporto alla situazione svizzera, oggi finanziamo la proprietà abitativa in modo estremamente conservativo, se non addirittura con una spiccata avversione al rischio. Cionondimeno il coronavirus lascerà dietro di sé tracce concrete anche sul mercato delle abitazioni di proprietà – in primis nel segmento delle compravendite, in cui sia venditori che acquirenti potrebbero esercitare una certa cautela. E ovviamente, anche il settore delle nuove costruzioni non ne uscirà indenne; del resto, qui il clima di euforia si è già stemperato ormai da diverso tempo. Le attività di costruzione di nuove abitazioni di proprietà hanno superato il proprio zenit già qualche anno fa. Il fatto che ora con tutta probabilità i flussi migratori subiscano temporaneamente una paralisi totale non costituisce invece un aggravio particolare per il mercato delle abitazioni di proprietà. Tra i neoarrivati nella Confederazione, nove su dieci optano infatti per un'abitazione in affitto, e solo diverso tempo dopo compiono anche il grande passo dell'acquisto di una casa di proprietà.

 

Inevitabili tassi di sfitto più elevati

L'interruzione dei flussi migratori verso la Svizzera metterà invece maggiormente in subbuglio il mercato delle abitazioni in affitto. Anche se l'offerta reagisce e le attività di progettazione hanno rallentato, attualmente è in corso di costruzione un numero eccessivo di abitazioni. Per il 2020 saranno necessarie prevedibilmente da 15'000 a 20'000 nuove abitazioni in meno rispetto al passato. Il numero di unità abitative attualmente in via di realizzazione si orienta tuttavia a un tasso migratorio pari o addirittura superiore a 40'000 persone l'anno. È quindi inevitabile che i tassi di sfitto siano destinati ad aumentare. Ma anche in questo ambito i danni saranno tutto sommato contenuti. Nei loro business plan, gli investitori immobiliari istituzionali professionisti preventivano tassi di sfitto nettamente superiore al livello di mercato attuale. I privati invece adottano un approccio meno sofisticato, e nei prossimi mesi in questo segmento più di un investitore potrebbe trovarsi in difficoltà. Soprattutto i privati che hanno investito in un portafoglio ristretto di immobili che comprendono anche una piccola parte di superfici commerciali dovranno ora affrontare il problema di continuare a riscuotere canoni di locazione anche se l'azienda locataria ha dovuto interrompere le proprie attività a causa del coronavirus. Anche il settore dell'edilizia dovrà stringere la cinghia. I volumi di edifici realizzati mostreranno i primi segnali di frenata già nel corso di quest'anno – in un primo momento per una questione di carenza di risorse, ma ben presto anche per il successivo rallentamento della domanda. Infatti la riduzione delle attività di costruzione riguarda non solo le abitazioni, ma anche gli immobili ad uso commerciale. Il regime ancora a giri elevati delle attività non deve ingannare sul fatto che attualmente nessuna azienda prende più in seria considerazione la possibilità di varare nuovi progetti, in quanto il clima di incertezza è semplicemente eccessivo per intraprendere un'ulteriore espansione o lanciarsi in nuovi campi di attività.

 

Ridimensionamento su tutta la linea

Nei prossimi mesi gli operatori del settore immobiliare non potranno certo riposare sugli allori, ma d'altro canto il settore non sarà nemmeno sottoposto allo stress enorme che attanaglia altri ambiti economici. È tuttavia prevedibile che l'attuale cesura lascerà dietro di sé una scia indelebile nel ciclo immobiliare all'apparenza interminabile, con un monito per il futuro prossimo ad agire con maggiore cautela e soprattutto con più consapevolezza dei rischi. Anche se lo spread rispetto ai rendimenti delle obbligazioni della Confederazione alimenta a dismisura l'appeal del comparto immobiliare, non ogni investimento deve tradursi necessariamente in un successo. Forse era così già prima dell'arrivo del coronavirus, ma ora anche il settore immobiliare, tanto abituato al successo, dovrà ridimensionarsi su tutta la linea. Inoltre, nel momento in cui si concretizzeranno le prevedibili controversie sulla riscossione dei canoni di locazione, sul suo capo aleggerà la spada di Damocle del sistema giudiziario. Con inevitabili ulteriori costi da sostenere.