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Diritto di locazione: situazione giuridica e liste di controllo

Avete trovato una perfetta casa nuova, ma, prima di potervi trasferire, dovete restituire l’attuale appartamento precedente al padrone di casa. Molti hanno timore di questo giorno e si chiedono: l’appartamento sarà abbastanza pulito? E se il padrone di casa si lamentasse dei danni e mi obbligasse a pagarli?

26.08.2025

Edizione Beobachter

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Il contenuto di questi consigli è stato concesso in licenza a Raiffeisen per la pubblicazione online.

Esempi di situazioni 
Esempio 1
– Martina P. 		Dopo aver trascorso sette anni in un appartamento in affitto, Martina P. si trasferisce nella sua nuova casa. Quando restituisce l’appartamento, il proprietario obietta che la moquette è macchiata e deve quindi essere sostituita. Una moquette nuova della stessa qualità costa 4000 franchi. Martina deve davvero pagare l’intero importo?
Esempio 2
– Linus C. 		Cinque anni fa, Linus C. ha incollato una moquette sul pavimento in laminato delle camere da letto. Ora che sta lasciando l’appartamento, il padrone di casa gli contesta la presenza della moquette asserendo di non volerne una usata e chiede quindi che Linus provveda a rimuoverla. Dice inoltre che non gli restituirà la cauzione finché non l’avrà fatto.
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L’ultimo giorno del periodo di locazione l’appartamento in affitto deve essere riconsegnato al proprietario. Se questa data cade di domenica o in un giorno festivo, la restituzione va effettuata il giorno lavorativo successivo. Le regole possono però variare da cantone a cantone. Il precedente inquilino deve assicurarsi che il nuovo locatario possa trasferirsi in un appartamento debitamente pulito. Nella maggior parte dei casi il contratto di locazione specifica cosa debba essere pulito a fondo e come.

 

Suggerimento

Se non si vuole pulire da soli, ma si preferisce dare l’incarico a un’impresa di pulizie, conviene chiedere almeno due preventivi. Le imprese serie presentano un preventivo solo dopo aver visionato l’appartamento. Accordatevi su una clausola di accettazione finale, altrimenti potrebbe succedere che, in caso di contestazione da parte del proprietario, sarete voi a dovere sostenere ulteriori spese per la pulizia.

Quando si restituisce un appartamento, la regola da seguire è: le condizioni finali devono essere uguali a quelle iniziali eccezion fatta per la normale usura. Gli inquilini devono restituire l’appartamento così come l’hanno preso in consegna, tuttavia non è a loro imputabile il normale invecchiamento dei materiali e i segni dovuti a un uso regolare degli stessi.

La normale usura viene compensata dal pagamento del canone di affitto, ad esempio:

  • Ombre di mobili e quadri alle pareti
  • Usura della moquette
  • Lievi graffi sul pavimento in parquet
  • Avvallamenti dovuti alla pressione del tavolo sul pavimento della cucina
  • Chiusura di fori di tasselli alle pareti (di solito si possono riparare da soli con lo stucco)

Per usura straordinaria si intendono ad esempio:

  • Macchie permanenti su moquette o parquet
  • Crepe nel lavabo
  • Pareti ingiallite a causa del fumo
  • Fori nel telaio delle finestre

I danni causati al locatore da un’usura eccessiva vanno risarciti. L’importo del risarcimento dipende dall’età dell’oggetto e dalla sua durata media. La moquette dell’appartamento di Martina P. ha una durata media di dieci anni. Dopo sette anni di affitto, Martina deve pagare quindi solo tre decimi del valore, ovvero 1200 franchi.

 

Modifiche all'abitazione

Cosa succede se si cambia qualcosa nell’appartamento? Per le modifiche è necessario ottenere il consenso scritto del proprietario. Se all’epoca la modifica era stata autorizzata, il locatore deve accettare le condizioni attuali. Se il valore dell’appartamento aumenta grazie alla modifica, al momento del trasloco è possibile richiedere un compenso. Se invece non si dispone del consenso scritto del proprietario, quest’ultimo può richiedere il ripristino delle precedenti condizioni a spese dell’inquilino.

 

Attenzione

L’assicurazione di responsabilità civile copre i danni causati da negligenza, ad esempio la crepa nel lavabo, ma non le spese dovute alla correzione di una modifica non autorizzata dell’appartamento.

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Consegna dell'abitazione e protocollo di restituzione

Il giorno dell’ispezione dell’appartamento, l’inquilino e il padrone di casa di solito controllano insieme l’abitazione e registrano le condizioni in un verbale di restituzione. Spesso si annota anche chi sia tenuto a pagare per quali danni. Di conseguenza è importante che il verbale di restituzione rifletta accuratamente i fatti. Se non si è d’accordo su un punto, si deve assolutamente annotarlo nel verbale.

Spesso, quando ci si trasferisce in un appartamento, viene redatto un verbale di entrata. Si consigli di conservarlo accuratamente e tenerlo a disposizione durante l’ispezione. I vizi già annotati non possono essere addebitati all’inquilino uscente. Se, durante il controllo dell’appartamento, non si riscontrano danni da riparare o risarcire, è possibile chiedere al locatore di aggiungere, in fondo al verbale, una liberatoria per la cauzione. 

Buono a sapersi

Cosa succede al deposito cauzionale?

Se tutti gli affitti e gli oneri accessori sono stati pagati e non ci sono danni da risarcire, il locatore deve liberare il deposito cauzionale. Di norma dovrebbe provvedere entro uno o due mesi. È possibile infatti che debbano ancora essere saldati gli oneri accessori, come ad esempio le spese di riscaldamento, e quindi il locatore può trattenere una parte della cauzione fino alla fine del periodo di fornitura del servizio.

Se il locatore rifiuta di restituire il deposito cauzionale, si può contattare l’ufficio di conciliazione (trovate i contatti sul sito www.mietrecht.ch. Oppure si può aspettare che il proprietario si preoccupi di fare quanto deve. Senza il vostro consenso, il locatore non può utilizzare la cauzione, dovrebbe avviare un processo esecutivo o appellarsi all’ufficio di conciliazione. Qualora non provveda entro un anno dal termine del contratto di locazione, ovvero vi solleciti solo oralmente o per iscritto, potete chiedere il rimborso della cauzione direttamente alla banca (→ lettere campione).

Schede informative

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