Partir à la retraite en toute sérénité

Le financement de votre logement dans la perspective de la retraite demande à être dûment préparé. La question de la capacité financière à l’âge AVS se pose aux propriétaires: puis-je encore financer ma maison individuelle ou mon appartement en propriété, après la cessation de mon activité professionnelle? Dois-je ou devrais-je amortir mon hypothèque? Ou devrais-je modifier mon logement conformément à mes aptitudes physiques? Plus tôt on se penche sur ces questions, plus la marge de manœuvre du montage financier sera importante.

Le logement en propriété pour la retraite est planifiable!

Ce souci est récurent pour de nombreux propriétaires, à l’approche de l’âge AVS. Ils redoutent ne plus pouvoir payer l’hypothèque sur leur maison, une fois à la retraite, en raison de la baisse drastique de leurs revenus. Il est bon de savoir que la banque vérifie si la capacité financière est assurée à long terme, dès la conclusion ou lors du renouvellement de l’hypothèque. Quiconque veut continuer à vivre sans souci dans sa maison ou son appartement en propriété à l’âge de retraite, devrait néanmoins demander conseil à temps auprès de sa Banque Raiffeisen, au mieux déjà à la cinquantaine.

 

En calculant la capacité financière, il faudrait également intégrer dans le financement d’éventuelles rénovations ou adaptations aux besoins de l’âge. Par ailleurs, il convient de prendre en considération que les conditions de vie peuvent changer à tout moment: un divorce ou le décès du conjoint peuvent peser fortement sur la structure financière. En l’absence d’un testament ou d’un pacte successoral, une maison revient à la communauté d’héritiers. Les héritiers légaux peuvent la vendre et se répartir le produit de la vente selon leur part successorale. Les conjoints survivants ou les partenaires enregistrés survivants peuvent cependant avoir la garantie de pouvoir faire valoir des droits sur la maison et de compter au nombre des héritiers.

 

CHF Münzen gestapelt

La banque peut-elle me forcer à vendre?

Bien que l’on parle fréquemment de ventes forcées dans les médias, de tels cas sont extrêmement rares et dus à des circonstances particulières. Toutefois, on ne prend sa retraite qu’une seule fois dans sa vie! C’est pourquoi il est important de bien s’y préparer et d’avoir une vue d’ensemble de sa situation en matière de logement et sur le financement afférent. La question suivante se posera au plus tard au moment de la retraite: dois-je ou devrais-je amortir mon hypothèque? Ou bien puis-je même augmenter davantage mon hypothèque pour obtenir les moyens financiers d’une rénovation ou pour améliorer les revenus de la rente? Et si je souhaite acquérir un nouveau logement, qu’en sera-t-il de la nouvelle hypothèque une fois à la retraite?

Les revenus provenant de l’AVS / AI et de la caisse de pension s’élèvent en général à 60% du dernier salaire perçu. La réduction des revenus entraîne celle du montant maximal possible de l’hypothèque. La banque tient compte de cet effet dès l’octroi de l’hypothèque, et lorsque le client est âgé de 50 ans ou plus. Raiffeisen discute alors de la situation hypothécaire avec ses clients, qui ont ainsi encore le temps de se préparer à la situation financière à venir et de prendre les mesures correspondantes, afin de pouvoir répondre à leurs obligations contractuelles. Au moment de la retraite, la banque ne procède plus à d’autres contrôles de la capacité financière. 

Des conseils dispensés à temps permettent en effet d’orienter l’ensemble du financement, pendant de nombreuses années. En cas de difficultés, la banque cherchera des solutions avec le client, afin qu’il puisse conserver si possible la propriété de son logement. Des pistes à creuser sont alors des amortissements supplémentaires ou des cautionnements apportés par des membres de la famille.

 

Voici comment Raiffeisen contrôle la capacité financière

Raiffeisen préconise une limite de 38% de la capacité financière, soit 5% de plus qu’avant la retraite, car les revenus ne sont plus soumis à des déductions sociales. Autrement dit, les coûts théoriques de l’immeuble doivent s’élever à maximum 38% du revenu brut disponible, en calculant avec un taux d’intérêt à long terme de 5%, et en intégrant 1% au calcul de la valeur vénale ou du prix de vente, pour les frais d’entretien. Il faudra donc amortir l’hypothèque, au cas où les revenus sous forme de rente ou obtenus par utilisation du capital ne correspondent pas au montant nécessaire.

 

budgetrechner

Exemple pour un couple marié

Pour illustration, voici un exemple de financement pour un bien d’une valeur de CHF 800’000.– pendant la retraite. La banque procède au calcul suivant: revenu de CHF 86’000.– (retraite AVS des époux CHF 42’300.–, rente de vieillesse LPP CHF 43’700.–), hypothèque dans le cadre d’une hypothèque de premier rang à hauteur de CHF 480’000.–, d’autres hypothèques (CHF 120’000.–) ayant été amorties. Coûts indicatifs: CHF 24’000.– pour les intérêts débiteurs, CHF 8’000.– pour les frais annexes. Les coûts indicatifs de CHF 32’000.– correspondent à un revenu de CHF 86’000.–. Avec 37,2%, la charge est ainsi inférieure au degré de charge autorisé, de 38%. Un amortissement supérieur de l’hypothèque n’est pas nécessaire. La capacité financière comme bénéficiaires de l’AVS est ainsi assurée.

Calcul de la capacité financière
Valeur de la propriété CHF 800'000
Revenu

CHF 86'000

(retraite AVS des époux CHF 42’300, rente de vieillesse LPP CHF 43’700)

Hypothèque  CHF 480'000

Les intérêts débiteurs

Les frais annexes

Les coûts indicatifs

CHF 24'000 (5% de CHF 480‘000)

CHF   8'000 (1% de CHF 800‘000)

CHF 32'000

La charge 37.2% (niveau de charge maximal 38%)

Une planification en temps voulu en vaut la peine!

Il est recommandable en tous les cas d’établir de bonne heure, si possible dès 50 ans, un budget réaliste pour la période après la retraite. On remarque ainsi rapidement que les dépenses restent à peu près constantes, tandis que les revenus baissent. Cette lacune doit alors être comblée en entamant le patrimoine libre. Si ce n’est pas le cas, le jeune rentier sera alors contraint de réduire son train de vie en conséquence. Une planification financière réalisée assez tôt, avec l’aide d’une banque Raiffeisen locale, permet de profiter de son logement à usage propre de façon optimale, durant cette troisième phase de la vie.